2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題五

　　【摘要】"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題"是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題五"，整理如下，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

　　黃某于2004年購(gòu)置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。2007年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)，要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例，故估價(jià)人員首先采用了收益法估價(jià)(估價(jià)依據(jù)正確)，估值40萬(wàn)元。然后，再將該估價(jià)對(duì)象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià)，估值50萬(wàn)元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為(40+50)÷2=45(萬(wàn)元)。請(qǐng)問(wèn)：這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：

　　這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?/p>

　　1.將估價(jià)對(duì)象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對(duì)估價(jià)對(duì)象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)(因?yàn)?0萬(wàn)元大于40萬(wàn)元)，但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價(jià)對(duì)象的合法用途是商業(yè)，因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格。

　　2.將估價(jià)對(duì)象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的，因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。

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　　案例二：

　　甲公司2002年通過(guò)有償出讓方式(拍賣)取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/㎡，甲公司擬分兩期建設(shè)50棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?0棟于2003年竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強(qiáng)制拍賣還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估出拍賣底價(jià)為3900元/㎡。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價(jià)格為4000元/㎡，其余12棟流拍。當(dāng)2005年第二期30棟竣工后，建成的別墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)公司于2003年評(píng)出的拍賣評(píng)估底價(jià)太低，而且當(dāng)時(shí)別墅的拍賣底價(jià)竟然只比2002年的樓面地價(jià)高400元/㎡，遠(yuǎn)低于其當(dāng)時(shí)投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。

　　請(qǐng)問(wèn)：乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些?

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：

　　乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有：

　　1.拍賣時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況已發(fā)生了變化。

　　2.為還債而強(qiáng)制拍賣的成交價(jià)格一般都會(huì)低于正常市場(chǎng)交易價(jià)格。

　　3.拍賣時(shí)只賣出了20棟中的8棟，說(shuō)明在當(dāng)時(shí)的拍賣成交價(jià)格水平上，市場(chǎng)的需求并不旺盛，需求不足也會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格較低。

　　4.整個(gè)別墅區(qū)在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語(yǔ)。

　　5.2002年取得土地時(shí)的土地市場(chǎng)狀況與2003年拍賣別墅時(shí)不同，2002年的拍賣地價(jià)與2003年拍賣別墅的地價(jià)不具可比性，更不能與2003年拍賣別墅的拍賣底價(jià)相提并論。

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