2017年房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選題三

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　　某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)對其以劃撥取得的土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載著該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。估價人員根據(jù)現(xiàn)場勘察的結(jié)果，發(fā)現(xiàn)該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　(問題1) 估價人員應(yīng)根據(jù)(　)用途對該兩幢房屋進行估價。

　　A.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價

　　B.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘查結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價

　　C.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

　　D.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

　　(問題2) 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌猛?，?yīng)通過下列(　)途徑。

　　A.自行改變

　　B.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變

　　C.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　D.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

　　答案：1、 B　2、B(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道)

　　該工廠若為擴大經(jīng)營而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的的評估價值應(yīng)為(　)

　　A.該兩幢建筑物抵押評估價值之和

　　B.該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時應(yīng)補交的土地使用權(quán)出讓金

　　C.該兩幢建筑物的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　D.該兩幢建筑及其土地的抵押評估價格之和乘以銀行抵押率后的價格

　　(問題4) 該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則為保險目的評估的價值應(yīng)為(　)

　　A.該兩幢房屋的正常市場價值

　　B.該兩幢建筑物的重新建造成本

　　C.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值

　　D.該兩瞳建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值

　　答案：3、 D　4、D

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　　案例二：

　　賣房者甲與購房者乙于2002年4月25日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同(以下稱合同1)和房屋裝修合同(以下稱合同2)，合同1規(guī)定甲必須于5月25日交房，且乙同時付清房款。交房后甲按合同2進行裝修，裝修工程共2個月。乙于4月25日支付90%的購房款和10%的裝修費，5月25日付清剩余購房款和60%的裝修費，7月25日付清剩余的30%裝修費。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報買賣成交價格時，被認定應(yīng)重新評估。請在以下問題中選擇正確的答案：

　　1.估價時點是(　)

　　A.2002年4月25日

　　B.2002年5月25日

　　C.2002年7月25日

　　D.2002年7月25日以后的某一天

　　2.估價的價值范圍應(yīng)是(　)

　　A.合同1規(guī)定的房款

　　B.合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費的10%

　　C.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費的70%

　　D.合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：1.A,2.A

　　解　　析：1.即估價時點是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書，雙方確定價格之時是簽訂合同之日。本文來源于考試大。實際交付房款也是依據(jù)合同進行的。估價時應(yīng)是計算在雙方確定價格之日時的房地產(chǎn)市場情況下，估價對象的客觀市場價值或價格，因此估價時點應(yīng)是合同訂立之日。

　　2.此例中的裝修合同是個干擾項，因為乙完全可以與甲之外的人簽訂裝修合同;裝修合同只是一種勞務(wù)合同，不是買賣合同，裝修費用不應(yīng)計入買賣估價價值之中。

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