房地產(chǎn)價格評估的原則?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)價格評估的原則?

　　答疑：

　　房地產(chǎn)價格評估必須做到客觀。公平、科學(xué)。合理，必須遵循房地產(chǎn)價格形成運(yùn)動的客觀規(guī)律。這是房地產(chǎn)價格評估的基本原則，具體說，房地產(chǎn)價格評估必須遵循如下原則：

　　1.價值決定價格原則房屋是商品，凝結(jié)著社會必要勞動，具有價值。商品房價格決定于它的價值。

　　2.供求原則房地產(chǎn)價格與其他商品一樣，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)受供求關(guān)系變動的影響。進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，必須充分考慮房地產(chǎn)的供求狀況。由于房地產(chǎn)具有地理位置的固定性。地區(qū)性和個別性，這種供求狀況主要指當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供求狀況。分析房地產(chǎn)供求變化時，除了要分析一定時間內(nèi)供求總量的變化外，還要分析供求結(jié)構(gòu)的變化。此外，由于房地產(chǎn)在某地區(qū)、某城市的供給量是有限的，故分析房地產(chǎn)供求，應(yīng)側(cè)重于分析房地產(chǎn)需求的總量與結(jié)構(gòu)。

　　3.房地分離評估、綜合計價原則該原則是指分別對房屋和土地進(jìn)行評估，然后把房和地兩個因素進(jìn)行綜合分析，最終以一個價格體出來。 這一原則是由房地產(chǎn)價值構(gòu)成的特殊性所決定的。房屋價格與土地價格的形成不同。房屋價格是房屋商品價值的體現(xiàn)，可采用與其他商品價格相似的計算方法求得。但土地價格則不同，有一套評估制度，須通過一定的估價程序后獲得。

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　　4.依法原則房地產(chǎn)價格評估，要以有關(guān)法律為依據(jù)，如《城市規(guī)劃法》規(guī)定了土地的用途、容積率，建筑物高度與建筑風(fēng)格等，房地產(chǎn)評估就必須考慮這些規(guī)定。評估人員必須熟悉有關(guān)的法律、法規(guī)，才能做到依法評估，保證評估結(jié)果的實(shí)際可靠。

　　5.替代原則根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，具有相同使用價值和質(zhì)量的物品，應(yīng)具有同一的價格，即具有完全的替代關(guān)系。 房地產(chǎn)價格也符合這一規(guī)律。在評估中，房地產(chǎn)價格可由效用均等的替代房地產(chǎn)來決定。由于房地產(chǎn)具有個別性特性，很難找到完全相同的房地產(chǎn)。但是，在同一市場上，同類型房地產(chǎn)的效用可以相互替代，如住宅與住宅，辦公樓與辦公樓。在選擇比較對象時，應(yīng)選擇具有較大替代性的房地產(chǎn)，替代原則是市場比較法的理論基礎(chǔ)。房地產(chǎn)價格評估的原則

　　6.最有效使用原則房地產(chǎn)具有用途的多樣性，每一種用途為使用者帶來的收益可能都不同，所謂最有效使用原則，就是以獲取最大收益的使用方式來衡量房地產(chǎn)價格。例如，在評估某一鬧市區(qū)的土地時，當(dāng)然要考慮建高層建筑用作商業(yè)樓或?qū)懽謽莵碓u估其價格，而不應(yīng)按照一般地區(qū)，用作建造普通房的效益來測算價格。對當(dāng)前最有效使用的確定，往往是基于對未來效用的預(yù)測并與當(dāng)前效用對比的結(jié)果。預(yù)測的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到這種判斷的可靠性。

　　7.邊際收益先遞增后遞減原則進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，一種生產(chǎn)要素可變，其他生產(chǎn)要素不變財，開始時每增加投入一單位該生產(chǎn)要素，收益遞增。但收益達(dá)到某一數(shù)值后，如果再追加投資該生產(chǎn)要素，每增加一單位投入，其收益則遞減。理解此原則，即可找出房地產(chǎn)的邊際有效使用點(diǎn)。

　　8.評估時日原則房地產(chǎn)市場是變動的。評估某一房地產(chǎn)價格時，必須假定市場情況停止在某一時日。一般選擇現(xiàn)查勘日期為評估時日，或因特殊需要將其它日期定為評估時日。該原則意義在于，評估時日是確定房地產(chǎn)權(quán)益責(zé)任的界限和評估時值的界限。如政府有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)的發(fā)布、變更。實(shí)施日期均可能影響房地產(chǎn)權(quán)益人的利益和房地產(chǎn)的價值。故確定評估時日非常重要。

　　房地產(chǎn)價格評估的原則9.預(yù)測原則及變動原則對房地產(chǎn)價格的評估，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)重要的并非過去，而是未來。房地產(chǎn)價格是由反映其未來的預(yù)期收益所決定的。預(yù)期收益越大，房地產(chǎn)價格越高。預(yù)測原則與變動原則是相關(guān)聯(lián)的。變動原則的含義：房地產(chǎn)價格是多種因素相互作用的結(jié)果。隨著這些因素的變動，房地產(chǎn)價格也必然隨之增減。進(jìn)行房地產(chǎn)估價時，應(yīng)密切關(guān)注各種因素的動態(tài)，并對這些因素變動造成的房地產(chǎn)價格的波動作出合理的判斷。

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