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2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》訓(xùn)練題三

更新時(shí)間:2017-01-23 12:55:47 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽78收藏39

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  1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是( )。

  A.交通

  B.用途

  C.環(huán)境

  D.樓層

  答案:B

  2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓,建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元,平均單價(jià)為5000元/m2,樓面地價(jià)為1200元/m2,則該宗土地的總價(jià)為( )萬元。

  A.96

  B.192

  C.240

  D.480

  答案:D

  3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2,則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為( )元/m2。

  A.3000

  B.3277

  C.3295

  D.3599

  答案:C

  4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元,某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為( )。

  A.036

  B.122

  C.2.78

  D.325

  答案:C

  5.下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中,正確的是( )。

  A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí),積算價(jià)格低于收益價(jià)格

  B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時(shí),收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格

  C.在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí),積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格

  D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格,積算價(jià)格傾向于最低買價(jià),收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)

  答案:C

  6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價(jià)格為4000元/m2,預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取),出租運(yùn)營費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/m2,則該房地產(chǎn)的期房價(jià)格為( )元/m2。

  A.3300

  B.3324

  C.3335

  D.3573

  答案:C

  7.某倉庫房地產(chǎn),建筑面積為800m2,容積率為0.8,對應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2,現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地,容積率為2.0,并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為( )萬元。

  A.93.75

  B.115

  C.293.75

  D.315

  答案:D

  8.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識上的一致性,對同一估價(jià)對象在( )下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。

  A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

  B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法

  C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

  D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的

  答案:C

  9.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2,土地價(jià)格為2000元/m2;建筑面積為1000m2,成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2;市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2,則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低( )元/m2。

  A.200

  B.300

  C.700

  D.1000

  答案:B

  10.某宗地的面積為1000m2:采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3,0.4和0.3,則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為( )元/m2。

  A.2160

  B.2175

  C.2181

  D.2205

  答案:C

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  11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9 月的價(jià)格指數(shù)分別為:99.4,94.8,966,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2006年9 月的價(jià)格為( )元/m2。

  A.2700.8

  B.2800.1

  C.2800.8

  D.2817.7

  答案:D

  12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為( )元/m2。

  A.2593

  B.2619

  C.2727

  D.2862

  答案:A

  13. 某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方約定:買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān),(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為( )元/m2。

  A.2139

  B.2146

  C.2651

  D.2659

  答案:D

  14.在市場法中,對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整,其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得102分;估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得97分,則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。

  A.0.95

  B.0.99

  C.1.01

  D.1.05

  答案:A

  15.下列各類房地產(chǎn)中,特別適用于成本法估價(jià)的是( )。

  A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

  B.某酒廠廠房

  C.某待出讓土地

  D.某寫字樓

  答案:B

  16.某企業(yè)開發(fā)某土地,土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費(fèi)用為1005元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價(jià)為( )元/m2。

  A.1840

  B.2840

  C.2966

  D.3000

  答案:D

  17. 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日,經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計(jì)算,該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬元,(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)建筑物重新購建價(jià)格為 3000萬元,殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價(jià)值為( )萬元。

  A.4091

  B.4182

  C.4250

  D.5000

  答案:B

  18. 某幢寫字樓,建筑物重新購建價(jià)格為2000萬元,經(jīng)濟(jì)壽命為50年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中,門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價(jià)格為 200萬元。平均壽命為5年,有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元,平均壽命為15年,有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零,則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬元。

  A.400

  B.628

  C.656

  D.700

  答案:C

  19.某企業(yè)擁有一辦公樓,建成于1996年1月,1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù),出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí),建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年,則在計(jì)算建筑物折舊時(shí),經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( )年。

  A.45

  B.50

  C.52

  D.55

  答案:C

  20.某在建工程,土地使用權(quán)年限為50年,自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2,年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目己建設(shè)2年,估計(jì)至項(xiàng)目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%,則評估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為( )萬元。

  A.375

  B.3942.03

  C.3966.10

  D.4769.85

  答案:D

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