市場定位的程序和內(nèi)容?
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問題:
市場定位的程序和內(nèi)容?
答疑:
房地產(chǎn)市場定位的概念,是由市場營銷學(xué)中的“市場定位”理論借鑒而來的。定位一詞最早是在1972年由美國兩個(gè)廣告經(jīng)理艾爾?里斯和杰克?屈勞特在《廣告時(shí)代》(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)雜志上發(fā)表文章《定位時(shí)代》時(shí)提出,并慢慢流行起來的。之后他們在《定位:為了得到你的注意而戰(zhàn)斗》一文中指出:“定位起始于一件產(chǎn)品、一種商品、一次服務(wù)、一家公司、一個(gè)機(jī)構(gòu)、甚至一個(gè)人……然而定位并不是你對一件產(chǎn)品本身做什么,而是你在有可能成為顧客的人的心目中確定一個(gè)適當(dāng)?shù)奈恢?rdquo;。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位就是在詳細(xì)的房地產(chǎn)市場調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上,選定目標(biāo)市場,確定消費(fèi)群體,明確項(xiàng)目檔次,設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本程序和內(nèi)容
1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的基本程序
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場定位包含項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇、開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇和開發(fā)項(xiàng)目租售價(jià)格的分析與選擇等。具體來說,主要按以下流程進(jìn)行:市場調(diào)查→土地條件→分析和確定潛在客戶群→產(chǎn)品定位(戶型、面積、檔次等)→租售價(jià)格定位→征詢意見→方案調(diào)整→成本與費(fèi)用測算→預(yù)測租售收入和租售進(jìn)度→經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)→確定最后方案。
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2.市場定位的主要內(nèi)容
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面:
、俅_立開發(fā)理念。基于企業(yè)的價(jià)值觀,為體現(xiàn)企業(yè)文化,發(fā)揮企業(yè)的競爭優(yōu)勢,確定開發(fā)的指導(dǎo)思想和經(jīng)營模式,使得項(xiàng)目定位有利于企業(yè)的長久發(fā)展,有利于品牌建設(shè);
、诿鞔_用途功能。在市場定位時(shí)應(yīng)根據(jù)城市規(guī)劃限制條件,按照最佳最優(yōu)利用原則確定開發(fā)類型,對土地資源進(jìn)行綜合利用,充分挖掘土地潛能;
、酆Y選目標(biāo)客戶。在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上,以有效需求為導(dǎo)向,初步確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶,分析其消費(fèi)能力,為產(chǎn)品定位和價(jià)格定位做好基礎(chǔ)工作;
、苓M(jìn)行項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)。在市場資料的基礎(chǔ)上,根據(jù)土地和目標(biāo)客戶的具體情況,編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書,委托規(guī)劃設(shè)計(jì)部門進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì),(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)進(jìn)一步確定建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)形式、房型、面積和建筑標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容;
⑤測算租售價(jià)格。參照類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格,運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆椒,綜合考慮房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,確定本項(xiàng)目的租售價(jià)格;
、薷鶕(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資流量,分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī),充分考慮到風(fēng)險(xiǎn)和利益的辯證關(guān)系,提出可行的營銷策劃方案,保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。
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