2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題三

　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題"是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題三"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　1、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于1999年的價格為(　　)元/平方米

　　A.2390

　　B.2410

　　C.2430

　　D.2450

　　答案：B

　　解析：逐年上漲額的平均數(shù)d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米

　　2、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率(　　)

　　A.等于報酬率

　　B.大于報酬率

　　C.小于報酬率

　　D.無法知道

　　答案：A

　　解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。

　　3、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您提供)抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為(　　)%

　　A.6

　　B.6.9

　　C.8.8

　　D.9

　　答案：B

　　解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%

　　4、與報酬率性質不同的名詞有(　　)

　　A.利息率

　　B.折現(xiàn)率

　　C.內(nèi)部收益率

　　D.空置率

　　答案：D

　　解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報酬率的性質不同。

　　5、基本完好房的成新率為(　　)

　　A.十、九成新

　　B.九、八成新

　　C.八、七成新

　　D.七、六成新

　　答案：D

　　解析：房屋新舊程度的判定標準是：

　　1)完好房：十、九、八成;

　　2)基本完好房：七、六成;

　　3)一般損壞房：五、四成;

　　4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。

　　6、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示(　　)。

　　A、價格

　　B、常數(shù)

　　C、價格變動率

　　D、時間

　　答案：D

　　7、在市場法中，土地使用權年限調(diào)整屬于(　　)調(diào)整。

　　A、權益狀況

　　B、區(qū)位狀況

　　C、實物狀況

　　D、年限狀況

　　答案：A

　　8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為(　　)。

　　A、9

　　B、13.5

　　C、15

　　D、18

　　答案：D

　　解析：2000/(2000+1000)*27= 18米

　　9、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用(　　)。

　　A、類似寫字樓的客觀收益

　　B、市場比較法

　　C、該寫字樓的實際收益

　　D、無法估算

　　答案：A

　　解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。

　　10、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結果有相當?shù)牟町悾渥罱K估價結果應(　　)。

　　A、取三者的平均值

　　B、取三者的中間值

　　C、任選其中之一

　　D、在三者的基礎上綜合分析決定

　　答案：D

　　解析：如果結果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。

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　　【摘要】"房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題"是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生有效備考2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2017年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試題三"，整理如下，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　11.某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是(　)。(2007年試題)

　　A.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金

　　B.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格

　　C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價

　　D.當時該房屋的房改成本價

　　答案：B

　　12.房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在(　)的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

　　A.委托人

　　B.估價報告預期使用者

　　C.管理部門

　　D.中立

　　答案：D

　　解析：房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。

　　13.回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關系是(　)。(2005年試題)

　　A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

　　C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

　　答案：C

　　解析：回顧性房地產(chǎn)估價，估計對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點(過去)時的狀況。

　　14.城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結清產(chǎn)權調(diào)換的差價而對該期房價進行估價，則(　)。(2004年試題)

　　A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況

　　B.估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

　　C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

　　D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況

　　答案：C

　　解析：根據(jù)估價時點原則。

　　15.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以(　)進行估價。(2003年試題)

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉換用途前提

　　D.重新利用前提

　　答案：A

　　解析：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。

　　16.運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您提供)要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的(　)。

　　A.合法原則B.最高最佳使用原則

　　C.替代原則

　　D.公平原則

　　答案：C

　　解析：替代原則要求房地產(chǎn)估價結果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　17.某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為(　)。(2003年試題)

　　A.2003年6月15日

　　B.2003年8月15日

　　C.簽訂估價委托合同之日

　　D.估價人員與委托人商定的某日

　　答案：A

　　解析：要以原估價時點時的狀況為準，才能檢驗原估價結果是否合理。

　　18.當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以(　)進行估價。(2002年試題)

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉換用途前提

　　D.重新利用前提

　　答案：D

　　解析：這道題大家一定要審清題，當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值“小于”新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，2003年試題同樣有類似的題目，但2003年題干中是“大于”，一字之差題意相反。如果當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額應考慮重新利用。

　　19.某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按(　)進行評估。

　　A.工業(yè)廠房

　　B.工業(yè)用地

　　C.商品住宅

　　D.商住用地

　　答案：D

　　解析：(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您提供)在合法的前提下采用最高最佳原則估價。

　　20.房地產(chǎn)估價的合法原則是針對(　)來講的。(2001年試題)

　　A.估價機構

　　B.估價人員

　　C.估價對象

　　D.估價方法

　　答案：C

　　解析：合法原則主要是針對估價對象的。

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