2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》訓(xùn)練題四

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》訓(xùn)練題四"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!

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　　1、 某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/㎡，正常開發(fā)成本為1500元/㎡，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/㎡，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)直接成本利潤(rùn)率為6%，則開發(fā)后的地價(jià)為( )元/㎡。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　2、 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月l日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算，該房地產(chǎn)的土地重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為3000萬(wàn)元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月l日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　E.4454.54

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：E

　　3、 某幢寫字樓，建筑物重新購(gòu)建價(jià)格為2000萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬(wàn)元;裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬(wàn)元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　4、 某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( )年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　5、 某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500㎡，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.3758.57

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.4769.85

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　6、 已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/㎡;若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報(bào)酬率為6%，則其價(jià)格最接近于( )元/㎡。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　7、 某商鋪建筑面積為500㎡，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/㎡;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬(wàn)元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　8、 已知一年期國(guó)債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報(bào)酬率為( )。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　9、 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是( )。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期

　　B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

　　C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　10、 下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是( )。

　　A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

　　B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測(cè)算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用

　　C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D.假設(shè)開發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

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　　11、 現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為3850㎡，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價(jià)為28507元/㎡，若折現(xiàn)率為15%，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　E.1007.9

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：E

　　12、 在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用( )方法進(jìn)行測(cè)算。

　　A.平均增減量法

　　B.平均發(fā)展速度法

　　C.移動(dòng)平均法

　　D.指數(shù)修勻法

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　13、 在房地產(chǎn)估價(jià)中，長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是( )。

　　A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在

　　B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

　　C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)

　　D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　14、 一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)其前街路線價(jià)為5000元/㎡，后街路線價(jià)為3800元/㎡。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為( )m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　15、 某塊臨街深度為50ft、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為( )萬(wàn)元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　E.50.14

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：E

　　16、 某居民樓總建筑面積為5000 ㎡，房地總價(jià)值為1000萬(wàn)元，其中土地總價(jià)值為500萬(wàn)元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150 ㎡，房地總價(jià)值為35萬(wàn)元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅撊苏加械耐恋胤蓊~為( )。

　　A.3%

　　B.3.5%

　　C.7%

　　D.4%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　17、 下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是( )。

　　A.房地產(chǎn)投機(jī)

　　B.物價(jià)變動(dòng)

　　C.財(cái)政收支狀況

　　D.居民收入水平

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　18、 隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是( )。

　　A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率

　　B.累計(jì)深度價(jià)格修正率

　　C.平均深度價(jià)格修正率

　　D.加權(quán)深度價(jià)格修正率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　19、 確定估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)( )，依據(jù)法律法規(guī)：并征求委托人同意后綜合確定。

　　A.估價(jià)原則

　　B.估價(jià)目的

　　C.估價(jià)方法

　　D.估價(jià)程序

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　20、 某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告，估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請(qǐng)辦理了16年的抵押貸款，則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于( )年。

　　A.15

　　B.16

　　C.17

　　D.20

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

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　　21、目前，我國(guó)土地使用權(quán)出讓不正確的方式是( )。

　　A、招標(biāo)

　　B、拍賣

　　C、掛牌和協(xié)議

　　D、自由買賣

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　22、在我國(guó)招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的出讓人可以是( )。

　　A、市、縣人民政府辦公室

　　B、鄉(xiāng)人民政府土地行政主管部門

　　C、市、縣人民政府土地行政主管部

　　D、村委會(huì)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　23、在房地產(chǎn)抵押過(guò)程中，債務(wù)人或者第三人( )房地產(chǎn)的占有。

　　A、不轉(zhuǎn)移

　　B、轉(zhuǎn)移

　　C、暫不轉(zhuǎn)移

　　D、暫時(shí)轉(zhuǎn)移

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　24、房地產(chǎn)作為財(cái)產(chǎn)抵押后，該房地產(chǎn)的價(jià)值( )所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

　　A、大于

　　B、小于

　　C、等于

　　D、小于或者等于

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　25、實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的某拆遷房屋，經(jīng)測(cè)算調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為4500元/平方米，被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為3000元/平方米。下列最接近產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)的是( ) 元/平方米。

　　A、7500

　　B、3750

　　C、1500

　　D、-1500

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　26、同一因素在不同地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是( )不同的

　　A、不同

　　B、相同

　　C、有時(shí)相同，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)有時(shí)不同

　　D、不確定

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　27、不屬于房地產(chǎn)自身因素的是( )。

　　A、區(qū)位

　　B、實(shí)物

　　C、權(quán)益

　　D、經(jīng)濟(jì)

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　28、不屬于房地產(chǎn)外部因素的是( )。

　　A、人口

　　B、制度政策

　　C、社會(huì)因素

　　D、區(qū)位

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　29、商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣主要看( )。

　　A、繁華程度

　　B、臨街狀況

　　C、交通條件

　　D、商務(wù)環(huán)境

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　30、在城市租金支付能力由高到低排序正確的是( )。

　　A、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅

　　B、專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅

　　C、批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、高密度多層住宅

　　D、輕工業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

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