假設(shè)開發(fā)法的基本公式?
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【摘要】"假設(shè)開發(fā)法的基本公式"知識(shí)點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月15日-16日，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"假設(shè)開發(fā)法的基本公式?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!
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問(wèn)題：
假設(shè)開發(fā)法的基本公式?
答疑：
1.假設(shè)開發(fā)法最基本的公式
待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)
后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)=待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+后續(xù)建設(shè)成本+后續(xù)管理費(fèi)用+后續(xù)銷售費(fèi)用+后續(xù)投資利息+后續(xù)銷售稅費(fèi)+后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)
與此相對(duì)照，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)如果是采用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，則公式為：
開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值=待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值+待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費(fèi)+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)
在實(shí)際估價(jià)中，對(duì)于上述公式中具體應(yīng)減去的項(xiàng)目及其金額，要牢記“后續(xù)”兩字，掌握的基本原則是設(shè)想得到估價(jià)對(duì)象(待開發(fā)房地產(chǎn))以后到把它開發(fā)建設(shè)完成，還需要開展的各項(xiàng)工作和相應(yīng)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。
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因此，如果是已完成的工作和相應(yīng)的支出及利潤(rùn)，則它們已包含在估價(jià)對(duì)象的價(jià)值內(nèi)，不應(yīng)作為扣除項(xiàng)目。例如，評(píng)估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置，
這時(shí)減去的項(xiàng)目應(yīng)包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用等?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。
”但是，如果評(píng)估的是已完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地價(jià)值，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)則不應(yīng)將房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用等作為扣除項(xiàng)目。
運(yùn)用上述公式估價(jià)，一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況;二是要把握開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式。待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況就是估價(jià)對(duì)象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊的房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱舊房)等;開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有熟地和新的房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱新房) 等。新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房等等。將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起來(lái)，
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