2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》訓(xùn)練題四

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》訓(xùn)練題四"，整理如下，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　1.房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資( )的自有資金或股本金。

　　A、15%

　　B、20%

　　C、30%

　　D、40%

　　2.開發(fā)商以某一價(jià)格出售“物業(yè)+健身房會(huì)員資格+保齡球館會(huì)員資格+游泳池會(huì)員資格”時(shí)，該價(jià)格比這四項(xiàng)各自價(jià)格之和低了許多，開發(fā)商采用的是()。

　　A、產(chǎn)品線定價(jià)

　　B、選擇品定價(jià)

　　C、補(bǔ)充品定價(jià)

　　D、產(chǎn)品束定價(jià)

　　3.某綜合樓總建筑面積為10000㎡，其中可出售的居住建筑面積為7000㎡，可出租的商業(yè)建筑面積為1500㎡，剩余建筑面積為附屬設(shè)備等用房，該綜合樓的有效面積系數(shù)為()。

　　A、80%

　　B、90%

　　C、85%

　　D、95%

　　4.某開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000㎡，如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中1-4層為建筑面積相等的裙房，5-17層標(biāo)準(zhǔn)層)，則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為( )㎡。

　　A、882

　　B、1765

　　C、1667

　　D、1538

　　5.某開發(fā)商于1999年8月1日獲得開發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2000年6月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2000年10月1日獲開工許可證，2002年4月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為()。

　　A、1999年8月1日至2002年4月1日

　　B、2000年10月1日至2002年4月1日

　　C、1999年8月1日至2002年10月1日

　　D、2000年10月1日至2002年10月1日

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　　6.動(dòng)態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，動(dòng)態(tài)投資回收期與設(shè)定的目標(biāo)收益率之間的關(guān)系是()。

　　A、越大，越大

　　B、越小，越大

　　C、越大，越小

　　D、與無關(guān)

　　7.某寫字樓的購買價(jià)格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。

　　A、9.00%

　　B、8.05%

　　C、30.00%

　　D、7.52%

　　8.A.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書、

　　B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、

　　C.選址規(guī)劃意見通知書和

　　D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證。它們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)過程中的核發(fā)順序?yàn)? )。

　　A、A B C D

　　B、A C D B

　　C、C A D B

　　D、C B A D

　　9.某公司以120萬元購買了150㎡的寫字樓單元用于出租，如果合同租金為每年20萬元，業(yè)主需支出的年維修管理費(fèi)為5萬元，房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)支出為2萬元/年，則該寫字樓投資的年收益率為( )。

　　A、7.5%

　　B、10.8%

　　C、12.5%

　　D、15.0%

　　10.一般情況下，會(huì)計(jì)折舊年限、房屋自然壽命和房屋經(jīng)濟(jì)壽命的關(guān)系是()。

　　A、會(huì)計(jì)折舊年限﹤自然壽命﹤經(jīng)濟(jì)壽命

　　B、經(jīng)濟(jì)壽命﹤會(huì)計(jì)折舊年限﹤自然壽命

　　C、經(jīng)濟(jì)壽命=會(huì)計(jì)折舊年限﹤自然壽命

　　D、會(huì)計(jì)折舊年限≤經(jīng)濟(jì)壽命≤自然壽命

　　參考答案：1C 2D 3C 4D 5C 6A 7D 8D 9B 10D

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　　11.橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法在工程管理中常常作為( )的方法。

　　A、質(zhì)量控制

　　B、進(jìn)度控制

　　C、合同管理

　　D、成本控制

　　12.某住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地面積為40公頃，容積率為1.40，建筑密度為35%，小區(qū)內(nèi)的道路、廣場(chǎng)用地為6公頃，則該小區(qū)的綠地率約為()。

　　A、40%

　　B、45%

　　C、47%

　　D、50%

　　13.計(jì)量估價(jià)合同是以()和單價(jià)表為計(jì)算報(bào)價(jià)依據(jù)的合同。

　　A、總工程量

　　B、實(shí)測(cè)工程量

　　C、工程量清單

　　D、最終工程量

　　14.房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為( )。

　　A、超額利潤(rùn)

　　B、投資回報(bào)

　　C、內(nèi)部收益

　　D、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金

　　15.某投資商欲進(jìn)行寫字樓置業(yè)投資，其目標(biāo)收益率為12%，當(dāng)前整個(gè)市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)家債券的收益率為3.5%。此時(shí)，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)是( )。

　　A、0.57

　　B、0.74

　　C、0.80

　　D、1.04

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　　16.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于()。

　　A、社會(huì)平均收益率

　　B、通貨膨脹率

　　C、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

　　D、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率

　　17.某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000㎡的寫字樓項(xiàng)目，已知該項(xiàng)目的綜合開發(fā)成本為3000元/㎡，項(xiàng)目建成后可出租面積的月租金水平為85元 /㎡，如果該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經(jīng)營(yíng)成本為租金收入的30%，則該寫字樓項(xiàng)目投資的成本收益率為()。

　　A、23.8%

　　B、20.23%

　　C、19.70%

　　D、18.96%

　　18.當(dāng)計(jì)息周期短于1年時(shí)，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系是()。

　　A、名義利率大于實(shí)際利率

　　B、實(shí)際利率大于名義利率

　　C、名義利率等于實(shí)際利率

　　D、實(shí)際利率小于名義利率

　　19.按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是房地產(chǎn)投資特性中的( )。

　　A、相互影響性

　　B、適應(yīng)性

　　C、不一致性

　　D、保值性與增值性

　　20.一般來說，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，投資風(fēng)險(xiǎn)()。

　　A、越小

　　B、越大

　　C、越難控制

　　D、越難估算

　　參考答案:

　　11B 12D 13C 14D 15B 16D 17B 18B 19B 20A

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　　21.如某筆貸款的月利率為1%，每月計(jì)息一次，那么，年名義利率是()。

　　A、12%

　　B、12.55%

　　C、12.68%

　　D、13.55%

　　22.某物業(yè)的月租金收入為10萬元，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占租金收入的50%，年還本付息數(shù)額相當(dāng)于經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的1/3，那么，該物業(yè)投資的還本付息比率為()。

　　A、2

　　B、1.5

　　C、3

　　D、1

　　23.對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，是( )階段的主要任務(wù)。

　　A、投資機(jī)會(huì)研究

　　B、初步可行性研究

　　C、詳細(xì)可行性研究

　　D、項(xiàng)目的評(píng)估和決策

　　24.采用綜合的單位建筑面積或單位建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用，是( )。

　　A、單元估算法

　　B、單位指標(biāo)估算法

　　C、工程量近似匡算法

　　D、概算指標(biāo)法

　　25.動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以()低償全部投資所需的時(shí)間。

　　A、凈現(xiàn)金

　　B、凈收益

　　C、凈現(xiàn)值

　　D、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

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　　26.在眾多的不確定性因素中，找出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響較大的因素，并判明其對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資效益影響的程度，是()分析的目的。

　　A、盈虧平衡

　　B、敏感性

　　C、風(fēng)險(xiǎn)

　　D、概率

　　27.投資組合是()的一個(gè)有效措施。

　　A、提高投資收益

　　B、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

　　C、開拓投資領(lǐng)域

　　D、規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

　　28.建筑工程招標(biāo)文件中，不包括()。

　　A、工程標(biāo)底

　　B、工程數(shù)量

　　C、設(shè)計(jì)圖紙

　　D、合同條件

　　29.張先生以10萬元的預(yù)付款購買了一套時(shí)價(jià)為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時(shí)，現(xiàn)房?jī)r(jià)格漲到了120萬元，那么，張先生預(yù)付款的收益率為( )。

　　A、10%

　　B、20%

　　C、50%

　　D、200%

　　30.目前，我國(guó)普通商品住宅個(gè)人住房抵押貸款額度的上限為所購住房?jī)r(jià)值的( )。

　　A、60%

　　B、70%

　　C、80%

　　D、90%

　　參考答案：

　　21A 22C 23A 24D 25B 26B 27D 28A 29D 30C

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