2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》訓(xùn)練題二

　　2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)匯總

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　　6、資金的時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有( )。

　　A、風(fēng)險(xiǎn)因素

　　B、資本化率

　　C、通貨膨脹率

　　D、投資利潤(rùn)率

　　7、在土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押貸款中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為土地使用者，向金融機(jī)構(gòu)提出貸款要求。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　8、下列有關(guān)利潤(rùn)的含義說法不正確的一項(xiàng)為( )。

　　A、利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中體現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤(rùn)

　　B、房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷售經(jīng)營(yíng)收入扣除總開發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用和銷售稅金及附加后的盈余部分，成為投資者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)或稱盈利

　　C、盈利要進(jìn)行再分配，一部分無償上繳稅收，作為國(guó)家或地方的財(cái)政收入;另一部分留給投資者，利潤(rùn)較小時(shí)不再向下分配

　　D、根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤(rùn)可分為利潤(rùn)總額(又稱實(shí)現(xiàn)利潤(rùn))、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和分配利潤(rùn)四個(gè)層次

　　9、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)會(huì)( )房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率。

　　A、提高

　　B、降低

　　C、無影響

　　D、以上答案均不準(zhǔn)確

　　10、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括( )等。

　　A、人員工資

　　B、辦公費(fèi)用

　　C、抵押貸款還本付息

　　D、保險(xiǎn)費(fèi)、房管稅

　　答案：　1、C2、C3、A4、B5、B6、A C D7、B8、C9、B10、A B D

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　　11、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2004年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004 年該物業(yè)的價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目，2003年末價(jià)值為1000 萬元，2004年末價(jià)值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料，( )投資風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　A、物業(yè)甲

　　B、物業(yè)乙

　　C、一樣大

　　D、無法判斷

　　12、市場(chǎng)利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對(duì)比變化。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　13、房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)政府行為而引起的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器”，( )又是中央政府財(cái)政收入的一個(gè)重要來源。

　　A、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)稅收

　　B、工業(yè)生產(chǎn)帶來的利潤(rùn)

　　C、商業(yè)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)帶來的巨大財(cái)富

　　D、與房地產(chǎn)有關(guān)的收入

　　14、運(yùn)用投資組合理論指導(dǎo)房地產(chǎn)投資活動(dòng)的目的是( )。

　　A、在固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低

　　B、使收益率最高

　　C、在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化

　　D、減少投資

　　15、( )是指當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上需求增長(zhǎng)趕不上供給增長(zhǎng)的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

　　A、房地產(chǎn)泡沫

　　B、房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)

　　C、房地產(chǎn)適度經(jīng)營(yíng)

　　D、房地產(chǎn)過剩

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　　16、投資機(jī)會(huì)選擇和決策分析，是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，類似我們通常所說的( )。

　　A、前期工作

　　B、初期工作

　　C、前提工作

　　D、項(xiàng)目可行性研究

　　17、( )，又稱目標(biāo)市場(chǎng)，是公司決定追求的那部分合格的有效市場(chǎng)。

　　A、商品市場(chǎng)

　　B、生產(chǎn)要素市場(chǎng)

　　C、服務(wù)市場(chǎng)

　　D、潛在市場(chǎng)

　　18、按固定資產(chǎn)的使用構(gòu)成，投資可以分為( )。

　　A、建筑安裝工程、設(shè)備和器皿購(gòu)置和其他費(fèi)用

　　B、基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　C、土地投資和房屋投資

　　D、國(guó)內(nèi)投資和外商投資

　　19、屬于利息的計(jì)算方式有( )。

　　A、單利計(jì)息

　　B、連續(xù)復(fù)利

　　C、間斷復(fù)利

　　D、復(fù)利計(jì)息

　　20、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除價(jià)格外，對(duì)市場(chǎng)的供求都產(chǎn)生影響因素包括( )。

　　A、收入的變化

　　B、對(duì)未來的預(yù)期

　　C、政策變化

　　D、可替代商品價(jià)格

　　答案：　11、B12、A13、D14、A C15、B16、D17、C18、A19、A D20、B C

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　　21、房地產(chǎn)投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四方面特性。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　22、房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在兩宗完全一樣的房地產(chǎn)。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　23、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的過程中，( )是收集一手資料時(shí)最普遍采用的手段。

　　A、座談

　　B、問卷

　　C、觀察

　　D、實(shí)驗(yàn)

　　24、以下關(guān)于現(xiàn)金流量圖繪制規(guī)則的描述正確的是( )。

　　A、以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期

　　B、在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資作為上一期期末，即第一期期末發(fā)生的

　　C、相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭頭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量

　　D、如果現(xiàn)金流出或現(xiàn)金流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期初發(fā)生

　　25、產(chǎn)品在被購(gòu)買之后，就進(jìn)入買后階段。購(gòu)買者對(duì)購(gòu)買活動(dòng)的滿意感(s)是產(chǎn)品期望(E)和該產(chǎn)品可覺察性能(P)的函數(shù)，即S=f(E P)。以下關(guān)于E和P關(guān)系描述正確的是( )。

　　A、若E=P時(shí)，消費(fèi)者滿意

　　B、若E>P 時(shí)，消費(fèi)者不滿意

　　C、若ED、E和P之間的差距越大，消費(fèi)者的不滿意感也就越強(qiáng)

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　　26、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可以采用( )。

　　A、單元估算法

　　B、單位指標(biāo)估算法

　　C、工程量近似匡算法

　　D、概算指標(biāo)法

　　27、有效面積系數(shù)是指建筑物內(nèi)已入住或已進(jìn)行商業(yè)物業(yè)等活動(dòng)的建筑面積與總面積之比。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　28、應(yīng)用科學(xué)的投資組合理論，可以大幅度降低個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，也可以使系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有一定程度的降低。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　29、針對(duì)不同用途的收益性物業(yè)可分為( )。

　　A、寫字樓物業(yè)管理、商場(chǎng)物業(yè)管理

　　B、承租人管理、租賃市場(chǎng)管理

　　C、工業(yè)及貨倉(cāng)物業(yè)管理、人事管理

　　D、商場(chǎng)物業(yè)管理、財(cái)務(wù)、人事管理

　　30、人們?cè)谫?gòu)買決策過程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意購(gòu)買某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。

　　A、發(fā)起者

　　B、影響者

　　C、決策者

　　D、購(gòu)買者

　　答案：21、A22、B23、B24、A C25、A B C26、A B C D27、B28、B29、A30、A

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　　31、對(duì)于寫字樓項(xiàng)目，要充分考慮項(xiàng)目所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量，最后才能確定項(xiàng)目的規(guī)模、檔次。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　32、服務(wù)市場(chǎng)是指已經(jīng)購(gòu)買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　33、長(zhǎng)期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)降低會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求( )。

　　A、上升

　　B、下降

　　C、不變

　　D、不確定

　　34、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元(不含利息)，在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6%，按季計(jì)息，則該項(xiàng)目建造成本的利息是( )萬元。

　　A、755.54

　　B、772.84

　　C、1400.88

　　D、1433.90

　　35、工程成本控制的主要對(duì)象是( )。

　　A、主要費(fèi)用中的固定費(fèi)用

　　B、主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用

　　C、次要費(fèi)用中的固定費(fèi)用

　　D、次要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用

　　36、金融機(jī)構(gòu)為了降低自身的資金損失風(fēng)險(xiǎn)，提高貸款償還的可能性，通常會(huì)要求對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行擔(dān)保。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式包括( )。

　　A、保證

　　B、抵押

　　C、質(zhì)押

　　D、名譽(yù)

　　37、開發(fā)項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率表明了( )。

　　A、項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

　　B、將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率

　　C、投資者每年所獲得的或期望獲得的收益率

　　D、項(xiàng)目年凈收益與項(xiàng)目投資的資本價(jià)值之比

　　38、由于我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，除劃撥國(guó)有土地使用權(quán)外，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，而土地所有者則不是。( )

　　A、對(duì)

　　B、錯(cuò)

　　39、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以( )為基礎(chǔ)計(jì)算的。

　　A、每一個(gè)獨(dú)立出租單元的總出租面積

　　B、以每月每平方米

　　C、以每平方米可出租面積

　　D、每平方米可出租面積按月或年支付的金額

　　40、下列關(guān)于寫字樓分類的描述正確的是( )。

　　A、寫字樓在國(guó)內(nèi)尚無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)

　　B、甲等寫字樓通常有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的維護(hù)維修及保安服務(wù)

　　C、乙等寫字樓具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，其收益能力能與新建成的寫字樓建筑媲美

　　D、丙級(jí)寫字樓相對(duì)于乙級(jí)寫字樓，租金水平和出租率都偏低

　　答案：31、B32、A33、A34、D35、B36、A B C37、A38、B39、A40、A C

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