2016年房地產估價師《理論與方法》求取建筑物折舊的方法

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　　求取建筑物折舊的方法

　　折舊的求取方法很多，可歸納為下列3類：(1)年限法;(2)實際觀察法;(3)成新折扣法。這些方法還可以綜合運用。

　　(一)年限法

　　年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經過年數或剩余壽命之間關系的基礎上。

　　建筑物的壽命有自然壽命和經濟壽命之分。前者是指建筑物從建成之日七起到不堪使用時的持續(xù)年數，后者是指建筑物從建成之日起預期產生的收入大于運營費用的持續(xù)年數。建筑物的經濟壽命短于自然壽命。建筑物的經濟壽命具體來說是根據建筑物的結構、用途和維修保養(yǎng)情況，結合市場狀況、周圍環(huán)境、經營收益狀況等綜合判斷。建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的經過年數有實際經過年數和有效經過年數。實際經過年數是建筑物從建成之日起到估價時點時的日歷年數。有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數：建筑物的維修保養(yǎng)為正常的，有效經過年數與實際經過年數相當;建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經過更新改造的，有效經過年數短于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較長;建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，有效經過年數長于實際經過年數，剩余經濟壽命相應較短。

　　在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應為經濟壽命，經過年數應為有效經過年數，剩余壽命應為剩余經濟壽命。在估價上一般不采用實際經過年數而采用有效經過年數或預計的剩余經濟壽命，是因為采用有效經過年數或經濟壽命求出的折舊更符合實際情況。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)例如，有兩座實際經過年數相同的建筑物，如果維修保養(yǎng)不同，其市場價值也會不同，但如果采用實際經過年數計算折舊，則它們的價值會相同。實際經過年數的作用是可以作為求有效經過年數的參考，即有效經過年數可以在實際經過年數的基礎上做適當的調整后得到。

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　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。其年折舊額的計算公式為：

　　例題：某房屋拆除后的舊料價值為10萬元，清理費用為30萬元，該房屋造價為500萬元，則殘值率為( )

　　A、2% B、0 C、4% D、-4%

　　答案：B

　　例題：房地產直線折舊的折舊基數為( )

　　A、C B、C-S C、1-R D、C(1-R)

　　答案：BD

　　(二)實際觀察法

　　實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限(特別是實際經過年數)來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。因為早建成的建筑物未必損壞嚴重，從而價值未必低;而新近建造的建筑物未必維護良好，特別是施工質量、設計等方面存在缺陷，從而價值未必高。這樣，實際觀察法是由估價人員親臨現(xiàn)場，直接觀察、估算建筑物在物質、功能及經濟等方面的折舊因素所造成的折舊總額。

　　建筑物的損耗分為可修復的損耗和不可修復的損耗。修復是指使建筑物恢復到新的或相當于新的狀況，有時是修理，有時是更換。預計修復所需的費用小于或等于修復所帶來的房地產價值的增加額的，為可修復的損耗[即：修復所需的費用≤(修復后房地產的價值一修復前房地產的價值)];反之，為不可修復的損耗。對于可修復的損耗，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。

　　利用實際觀察法也可判定建筑物的成新率，或推測其有效經過年數、剩余經濟壽命，在此基礎上再利用其他方法計算建筑物的折舊或直接計算建筑物的現(xiàn)值。

　　(三)成新折扣法

　　成新折扣法是根據建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計算公式為：

　　V=C×q

　　式中 q——建筑物的成新率(%)。

　　成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調查，但比較粗略。

　　在實際估價中，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)成新率是一個綜合指標，其求取可以采用“先定量，后定性，再定量”的方式依下列3個步驟進行：

　　1.用年限法計算成新率。如用直線法計算成新率的公式為：

　　2.根據建筑物的建成年代對上述計算結果作初步判斷，看是否吻合。

　　3.采用實際觀察法對上述結果做進一步的調整修正，并說明上下調整修正的理由。當建筑物的維修保養(yǎng)屬于正常的，實際成新率與直線法計算出的成新率相當;當建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)好或經過更新改造的，實際成新率應大于直線法計算出的成新率;當建筑物的維修保養(yǎng)比正常維修保養(yǎng)差的，實際成新率應小于直線法計算出的成新率。

　　例題：用成本法估價時，房屋現(xiàn)值=( )

　　A、 房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限

　　B、 房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

　　C、 房屋重置價格×成新率

　　D、 房屋重置價格-年折舊額

　　答案：C

　　例題：某宗房地產，土地總面積2500㎡，是6年前通過征用農地取得的，當時費用800元/㎡，現(xiàn)時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000㎡，是兩年前建成交付使用的，當時建筑造價800元/㎡，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米為1100元，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產的現(xiàn)時總價和單價。

　　解：(1)求土地價格VL：

　　VL=2500×1000=250(萬元)

　　(2)求建筑物價格VB：

　?、偾蠼ㄖ镏刂脙r格C=6000×1100=660(萬元)

　　②求VB =C×q=660×80%=528(萬元)

　　(3)計算房地產總價V= VL+ VB=250+528=778(萬元)

　　(4)計算房地產單價P=V/S=778÷6000=1296.67(元/㎡)

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　　(四)折舊方法的綜合運用

　　估價人員有時可以同時采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結果不盡相同，為此，可以采用簡單算術平均或加權算術平均等方法將求得的結果綜合成一個統(tǒng)籌兼顧的結果，這是一種綜合運用。在估價實務上，通常先以年限法為基礎計算折舊，然后根據實際觀察法進行修正，這也是一種綜合運用。

　　求取建筑物折舊的方法，還可以分為綜合折舊法、分類折舊加總法和個別折舊加總法。這三種方法是從粗到細。在估價實務上，宜先將建筑物區(qū)分為可修復項目和不可修復項目。對于可修復項目，估計其修復費用作為折舊額;對于不可修復項目，再將其分為短壽命項目和長壽命項目，如將建筑物分為結構、設備和裝修，因為它們的壽命不同，如基礎、屋頂、地板、空調、電梯之間的壽命不同，然后采用年限法或成新折扣法分別計算其折舊額。最后將修復費用、短壽命項目的折舊額、長壽命項目的折舊額相加，便得到建筑物的折舊總額。

　　例5—7：某建筑物的重置價格為180萬元，經濟壽命為50年，有效經過年數為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元;裝修的重置價格為30 萬元，平均壽命為5年，已使用3年;設備的重置價格為60萬元，平均壽命為15年，已使用10年。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)殘值率假設均為零。其折舊總額計算如下：

　　門窗等損壞的折舊額=2(萬元)

　　裝修的折舊額=30×1/5×3

　　=18(萬元)

　　設備的折舊額=60×1/15×10

　　=40(萬元)

　　長壽命項目的折舊額=(180-2-30-60)×1/50×10

　　=17.6(萬元)

　　該建筑物的折舊總額=2+18+40+17.6

　　=77.6(萬元)

　　需要說明的是：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物的折舊或現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間、維修保養(yǎng)和使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。

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