2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》訓(xùn)練題第四套

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　　二、單項選擇題

　　(一)預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，假定報酬率為6%。

　　1.上述該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　　)年。

　　A.11.5

　　B.12

　　C.13.5

　　D.14

　　2.該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.2

　　C.-1

　　D.14

　　3.該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　　)萬元。

　　A.129.28

　　B.128.28

　　C.127.28

　　D.126.28

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　　(二)預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益，如果報酬率為6%。

　　4.該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為(　　)年。

　　A.12

　　B.12.5

　　C.13

　　D.13.5

　　5.該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為(　　)萬元。

　　A.1

　　B.-1

　　C.2

　　D.-2

　　6.該宗房地產(chǎn)的收益價格為(　　)萬元。

　　A.125

　　B.125.98

　　C.129.28

　　D.150

　　7.運(yùn)用收益法估價一般不需求取(　　)。

　　A.報酬率

　　B.可比系數(shù)

　　C.資本化率

　　D.收益乘數(shù)

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　　(三)某宗房地產(chǎn)2007年6月的價格為1800元/m2，現(xiàn)需要調(diào)整到2007年10月1日的價格。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1 日到10月1日的價格指數(shù)為79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的價格指數(shù)為100)。

　　8.該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價格為(　　)元/m2。

　　A.2 300.22

　　B.2 401.22C.2 502.22

　　D.2 302.22

　　9.在價格指數(shù)編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果以某個固定的時期作為基期的話，則為(　　)。

　　A.環(huán)比價格指數(shù)

　　B.定基價格指數(shù)

　　C.價格變動指數(shù)

　　D.價格調(diào)整指數(shù)

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　　參考答案：

　　(一)1.該房屋的估價的主要技術(shù)路線可采用收益法和市場法來評估。

　　(1)收益法：

　　①計算該房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)并折現(xiàn)至估價時點;②計算該房地產(chǎn)在租賃期后的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點;③把以上兩部分的未來凈收益折現(xiàn)值相加，得出委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。

　　(2)市場法：

　　由于該地區(qū)的房地產(chǎn)市場上該類房地產(chǎn)交易活躍、買賣和租賃發(fā)生頻繁，所以可用市場法來估算。

　?、偌僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)完全權(quán)利下的價值;

　?、诩僭O(shè)委估房地產(chǎn)無租賃協(xié)議約束，用市場法評估出該房地產(chǎn)在估價時點，為某一時問期間內(nèi)的租賃收益，并把該期間內(nèi)的凈收益折現(xiàn)至估價時點，即為委估房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值;

　?、鄹鶕?jù)租賃協(xié)議，計算房地產(chǎn)在租賃期內(nèi)的凈收益，并折現(xiàn)至估價時點，即為租賃期內(nèi)已確定的凈收益值;

　?、馨逊康禺a(chǎn)完全權(quán)利的價值減去租賃期內(nèi)的市場凈收益現(xiàn)值，再加上租賃期內(nèi)已確定的凈收益現(xiàn)值，即為委估房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值。

　　2.應(yīng)搜集的資料：去房地產(chǎn)交易中心及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司了解該類房地產(chǎn)的買賣、租賃的實例資料，對估價對象的租賃協(xié)議需充分理解，熟悉租金的價格內(nèi)涵。

　　(二)根據(jù)題意需評估一宗出租經(jīng)營用途的商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格，應(yīng)該是公開市場價值。

　　1.依據(jù)最高最佳使用原則是對的，但不一定就是三個可比實例中平均年凈收益最高的那一個(即350萬元/年)。因為題中這三個可比實例的具體資料缺乏，三個可比實例的經(jīng)營規(guī)模不同，其規(guī)模與估價對象房地產(chǎn)哪一個比較接近未知;商業(yè)房地產(chǎn)含義很廣泛，經(jīng)營項目是什么未知，所謂類似也顯得比較模糊，不甚清晰; 具體區(qū)段、位置不太清楚，而有些商業(yè)鋪位，特別是零售百貨、鞋帽、服裝之類，僅差一步之遙，人流量就會相差甚遠(yuǎn)。綜上所述，所以不能簡單地就將年凈收益為 350萬元/年這一個可比實例的收入選作為待估房地產(chǎn)的年凈收益，這樣是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

　　2.按照題意，是采用市場法估價，選取了三個比較合適的可比實例，應(yīng)根據(jù)每個可比實例的具體資料，分別做交易情況的調(diào)整、交易日期的修正、房地產(chǎn)狀況(包括區(qū)位、權(quán)益、實物狀況)調(diào)整，求取每個可比實例在估價對象房地產(chǎn)的交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況下的比準(zhǔn)價格，最終求得此出租經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格。

　　(三)不正確.因為估價對象現(xiàn)實用途雖是工業(yè).但估價用途應(yīng)是商業(yè).技術(shù)路線應(yīng)按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。

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