2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題第三套

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　　參考答案：

　　一、甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場價(jià)值進(jìn)行評估;

　　2.對辦公樓承租人損失進(jìn)行評估;

　　3.對裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評估。

　　二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：

　　1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估(筆者注：按法定用途)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)評估價(jià)格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失;按工業(yè)用途評估時(shí)可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

　　3.對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

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　　案例二：

　　甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000┫，售價(jià)3000元/┫，銷售稅費(fèi)率為售價(jià)的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100┫的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成，實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收人中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得 1368.55萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?為什么?

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　　參考答案：

　　(1)甲、乙兩者的分配方案均不夠合理。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，而乙只考慮該套房屋的成本分割，未考慮房屋的利潤分割。

　　(2)正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分配比例對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，則：

　　甲應(yīng)該分得：2762.1÷2+30+2=1396.05萬元;

　　乙應(yīng)該分得：2762.1÷2-30÷2=1366.05萬元。

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　　案例三：

　　某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過出讓取得，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/┫，包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/┫.

　　問題：

　　1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

　　2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

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