2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬題第四套

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　　6.某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價()萬元。

　　A.78

　　B.882

　　C.1210

　　D.1272

　　7.某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房價格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率l0%和風(fēng)險補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價格應(yīng)為()元/m2。

　　A.4400

　　B.4409

　　C.4445

　　D.4455

　　8.不是影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素是()。

　　A.位置

　　B.交通

　　C.人文

　　D.環(huán)境

　　9.同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價格變化百分比為10%時，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是()。

　　A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性

　　C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性

　　D.富有彈性、單一彈性、完全無彈性

　　10.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為()。

　　A.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他類房地產(chǎn)量拆毀量

　　B.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

　　C.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

　　D.存量+新增竣工量-拆毀量

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　　11.市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價格進(jìn)行個別因素修正，其中可比實(shí)例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為()。

　　A.1.05

　　B.0.98

　　C.0.95

　　D.1.03

　　12.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括()。

　　A.征地管理費(fèi)

　　B.耕地占用稅

　　C.安置補(bǔ)助費(fèi)

　　D.耕地開墾費(fèi)

　　13.建筑物的()等規(guī)模因素影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價格有所影響。

　　A.體量

　　B.結(jié)構(gòu)

　　C.設(shè)施

　　D.層高

　　14.某可比實(shí)例實(shí)際成交價格為3400元/m2，以估價對象為100，可比實(shí)例交易情況分值為102，房地產(chǎn)狀況因素分值為98，則估價對象的比準(zhǔn)價格為()元/m2。

　　A.3401.36

　　B.3398.64

　　C.3538.78

　　D.3266.67

　　15.報酬率為()與所投入的資本的比率。

　　A.凈收益

　　B.投資回收

　　C.投資回報

　　D.收益

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　　16.某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格最接近于()元/m2。

　　A.2427

　　B.2500

　　C.2575

　　D.2632

　　17.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是()。

　　A.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　B.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　C.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等

　　D.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

　　18.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。

　　A.37

　　B.40

　　C.60

　　D.63

　　19.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于()。

　　A.自然折舊

　　B.物質(zhì)折舊

　　C.功能折舊

　　D.經(jīng)濟(jì)折舊

　　20.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為()。

　　A.土地取得成本+開發(fā)成本

　　B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

　　C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

　　D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

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　　21.下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準(zhǔn)確的是()。

　　A.新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　B.用于出售用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目

　　C.具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　D.用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)

　　22.長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是()和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格做出推測、判斷的方法。

　　A.指數(shù)平滑分析

　　B.趨勢擬合分析

　　C.時間序列分析

　　D.相關(guān)分析

　　23.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)的()。

　　A.開工日期

　　B.取得估價對象的日期

　　C.取得待開發(fā)土地的日期

　　D.開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期

　　24.有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為()萬元(收益可視為無限年)。

　　A.30

　　B.40

　　C.50

　　D.60

　　25.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元/m2，成新率為70%，房地產(chǎn)年凈收益為140元/m2，土地資本化率為6%。建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價格為()元/m2。

　　A.1700

　　B.2000

　　C.2100

　　D.2400

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　　26.臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實(shí)際上為()。

　　A.交易情況修正

　　B.交易日期調(diào)整

　　C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　D.區(qū)域因素調(diào)整

　　27.從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)()。

　　A.估價業(yè)務(wù)

　　B.估價目的

　　C.估價對象

　　D.估價程序

　　28.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報酬率為10%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

　　A.222.76

　　B.224.67

　　C.268.67

　　D.298.33

　　29.資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵?)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

　　B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

　　C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度

　　30.在某商業(yè)街深度30%的矩形土地，前后兩面臨街，其前街路線價(土地單價)為3000元/m2，后街路線價為2000元/m2。那么按重疊價值估價法計(jì)算，其前街影響深度為()。

　　A.18%

　　B.20%

　　C.15%

　　D.25%

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　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬題第四套"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!

　　31.下列關(guān)于路線價法中，不正確的是()。

　　A.路線價法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相近，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

　　B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

　　C.運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

　　D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價格

　　32.某宗面積為5000m2的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格(按面地價)為800元/m2，容積率為2，受讓人需按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為()萬元。

　　A.824

　　B.864

　　C.882

　　D.904

　　33.某大廈總建筑面積10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為()。

　　A.2.4%

　　B.3.0%

　　C.3.8%

　　D.7.2%

　　34.影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。

　　A.大氣環(huán)境

　　B.聲覺環(huán)境

　　C.衛(wèi)生環(huán)境

　　D.治安環(huán)境

　　35.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于()。

　　A.社會因素

　　B.環(huán)境因素

　　C.人口因素

　　D.行政因素

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　　二、多項(xiàng)選擇題(共15道題，每題1分。)

　　1.不同的估價目的將影響估價結(jié)果，是因?yàn)?)。

　　A.估價目的不同，估價對象的范圍可能不同

　　B.估價委托機(jī)構(gòu)的不同，估價的性質(zhì)可能不同

　　C.估價時點(diǎn)的不同，估價方法也可能不同

　　D.估價時點(diǎn)的不同，評估的價值類型可能不同

　　E.估價依據(jù)不同，估價應(yīng)考慮的因素可能不同

　　2.建筑物區(qū)分所有權(quán)包括()等。

　　A.按份共有所有權(quán)

　　B.專有部分所有權(quán)

　　C.共同關(guān)系成員權(quán)

　　D.共用部分持份權(quán)

　　E.長期使用和租賃

　　3.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括()。

　　A.最佳區(qū)位

　　B.最佳規(guī)模

　　C.最佳用途

　　D.最佳集約度

　　E.最佳收益

　　4.在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有()。

　　A.農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地

　　B.在寫字樓旁新建大型游樂場

　　C.住宅區(qū)道路禁止貨車通行

　　D.在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路

　　E.常常遭受洪水威脅

　　5.估價項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價資料包括()。

　　A.實(shí)地查勘記錄

　　B.委托人名片

　　C.估價項(xiàng)目來源和接洽情況

　　D.估價中的不同意見

　　E.估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見

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　　6.以下說法滿足最高最佳使用的條件有()。

　　A.法律上許可

　　B.技術(shù)上可能

　　C.價值最大化

　　D.權(quán)益上允許

　　E.經(jīng)濟(jì)上可行

　　7.房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括()。

　　A.取得土地使用權(quán)時的出讓金或轉(zhuǎn)讓金

　　B.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　D.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　E.管理費(fèi)

　　8.運(yùn)用路線價法估價的步驟包括()等。

　　A.調(diào)查評估路線價

　　B.計(jì)算臨街土地的價值

　　C.求取可比實(shí)例價格

　　D.劃分路線價區(qū)段

　　E.交易情況修正

　　9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有()等。

　　A.意外破壞的損毀

　　B.市場供給的過量

　　C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷

　　D.人們消費(fèi)觀念的改變

　　E.周圍環(huán)境條件惡化

　　10.下列關(guān)于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有()。

　　A.估價上的折舊與會計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

　　B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額

　　C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失

　　D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點(diǎn)時的重新構(gòu)建價格與市場價值之間的差額

　　E.建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊

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　　11.在實(shí)際估價中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決于()。

　　A.房地產(chǎn)具有開發(fā)或再開發(fā)潛力

　　B.將預(yù)期原理作為理論依據(jù)

　　C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式

　　D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險

　　E.正確預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

　　12.在劃分路線價區(qū)段時，應(yīng)符合的條件包括()。

　　A.形狀相似

　　B.在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段

　　C.面積接近

　　D.地塊相連

　　E.可及性相當(dāng)

　　13.房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的()。

　　A.投資價值

　　B.賬面價值

　　C.市場價值

　　D.使用價值

　　E.交換價值

　　14.直接資本化法的優(yōu)點(diǎn)不包括()。

　　A.不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

　　B.指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表

　　述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)

　　C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

　　D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當(dāng)?shù)馁Y本化率

　　E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況

　　15.房地產(chǎn)估價中，估價方法的選擇，是由()綜合決定的。

　　A.估價對象的房地產(chǎn)類型

　　B.估價方法適用的對象和條件

　　C.估價人員的技術(shù)水平

　　D.委托人的特殊要求

　　E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

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　　三、判斷題(共15道題，每題1分。)

　　1.估價假設(shè)是指一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中房地產(chǎn)估價師對于那些估價所必要，但不能肯定，而又必須予以明確的前提條件作出的假定。()

　　2.房地產(chǎn)價格通常有上下波動，在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。()

　　3.現(xiàn)實(shí)中有時評估的不一定是公開市場價值，而是某些特定條件限制下的價值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市拆遷房屋估價不應(yīng)采用公開市場價值。()

　　4.就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。()

　　5.在市場法估價中，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)該是可比實(shí)例房地產(chǎn)在待估房地產(chǎn)的估價時點(diǎn)下的房地產(chǎn)狀況。(、)

　　6.在同一地區(qū)、同一時期的房地產(chǎn)，其資本化率相同。()

　　7.在土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場地平整程度來講，“七通一平”土地的價格可能低于“五通一平”的土地價格。()

　　8.建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)從建筑物竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)，建造期不應(yīng)計(jì)人。()

　　9.對于有規(guī)劃限制條件但尚未明確的房地產(chǎn)，也可以適用假設(shè)開發(fā)法。()

　　10.實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限(特別是實(shí)際經(jīng)過年數(shù))來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。()

　　11.潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入。()

　　12.交易雙方自愿成交的價格屬于正常成交價格。()

　　13.在運(yùn)用基準(zhǔn)地價法進(jìn)行估價時，進(jìn)行交易日期調(diào)整，是將基準(zhǔn)地價在其估價時點(diǎn)時的值，調(diào)整為基準(zhǔn)日期時的值。()

　　14.人口密度過高會導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格。()

　　15.房地產(chǎn)供給有限性的本質(zhì)，主要不在于土地總量有限和面積不能增加。相對于人類的需要來講，土地的數(shù)量目前還是豐富的，關(guān)鍵在于獨(dú)一無二特性造成的房地產(chǎn)供給不能集中于一處。()

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