2016年房地產估價師《制度與政策》講義物業(yè)服務收費9.3

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　　第九章 物業(yè)管理制度與政策

　　第三節(jié) 物業(yè)服務收費

　　物業(yè)服務收費原則：

　　物業(yè)服務收費應當遵循合理、(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)公開以及費用與服務水平相適應的原則。國家鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。

　　從長遠發(fā)展方向看，隨著市場經濟體制的建立和人民經濟收入水平及生活水平的提高，物業(yè)服務收費應在市場競爭機制下，由物業(yè)委托者和物業(yè)服務企業(yè)雙方協(xié)商，按質論價、質價相符。

　　物業(yè)服務收費的價格管理方式：

　　物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

　　物業(yè)服務收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

　　物業(yè)服務收費的計費方式：

　　物業(yè)服務收費的計費方式主要包括包干制和酬金制兩種方式。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業(yè)管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

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　　物業(yè)服務收費的費用構成與測算方法：

　　(一)物業(yè)服務收費的費用構成

　　(二)物業(yè)服務收費的測算方法

　　(三)漏交率問題

　　物業(yè)管理服務等級標準：

　　為了提高物業(yè)管理服務水平，督促物業(yè)服務企業(yè)提供質價相符的服務，引導業(yè)主正確評判物業(yè)服務企業(yè)服務質量，樹立等價有償的消費觀念，促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展，為配合《辦法》的貫徹落實，中國物業(yè)管理協(xié)會在總結我國物業(yè)管理實踐的基礎上，制定了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準(試行)》(以下簡稱《標準》)，作為物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設單位或業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務合同、確定物業(yè)服務等級、約定物業(yè)服務項目、內容與標準以及測算物業(yè)服務價格的參考依據。

　　(1)《標準》為普通商品住房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區(qū)物業(yè)服務的試行標準，物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的高檔商品住宅的物業(yè)服務不適用此標準。

　　(2)《標準》根據普通住宅小區(qū)物業(yè)服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級。

　　(3)《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理等六大項主要內容組成?！稑藴省芬酝獾钠渌枕椖?、內容及標準，由簽訂物業(yè)服務合同的雙方協(xié)商約定。

　　(4)選用《標準》時，應充分考慮住宅小區(qū)的建設標準、(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)配套設施設備、服務功能及業(yè)主(使用人)的居住消費能力等因素，選擇相應的服務等級。

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　　住宅專項維修資金：

　　隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，新的住房體制逐漸形成，居民自有住房的比例越來越高。在單幢住宅樓或者住宅小區(qū)內住房產權普遍多元化的情形下，住房共用部位、共用設施設備是否完好、運行是否正常關系到相鄰住宅、整幢樓，甚至整個小區(qū)住宅的正常使用和安全，共用部位、共用設施設備一旦需要維修及更新、改造，所需的費用如何在少則幾十個、多則上千個業(yè)主之間及時籌集，成為亟需解決的問題。l998年《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》(國發(fā)[1998]23號)明確提出建立住房維修基金制度，維修基金專項用于住房共用部位、共用設施設備的大修、中修及更新、改造。為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，2007年12月4日，原建設部、財政部聯合簽署《住宅專項維修資金管理辦法》，自2008年2月1日起施行。

　　(一)住宅專項維修資金的概念、性質和用途

　　(二)住宅專項維修資金的交存

　　(三)住宅專項維修資金的管理

　　(四)住宅專項維修資金的使用

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