2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選試題4

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　　案例：

　　某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，征收土地面積5000┫，其中建設(shè)用地面積4500┫，代征地面積500┫，規(guī)劃建筑面積為15000┫。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項(xiàng)目用地，支付了地價(jià)款和3%的契稅，取得了國(guó)有土地使用證。至2009年10月 18日，該項(xiàng)目已投入70%的建設(shè)資金，完成了主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其于 2009年10月18日的抵押價(jià)值。經(jīng)調(diào)查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價(jià)為6650元/┫，且按每月1%遞增;平均投資利潤(rùn)率為8%，貸款年利率為 7.47%，折現(xiàn)率為10%。

　　第 1 題 下列關(guān)于在建工程抵押的表述中，正確的是(　　)。

　　A.在建工程只有當(dāng)已投入的建設(shè)資金超過總投資的35%時(shí)才可以設(shè)定抵押

　　B.在建工程只有當(dāng)主體工程結(jié)構(gòu)封頂時(shí)才可以設(shè)定抵押

　　C.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，設(shè)定抵押權(quán)后新增建設(shè)的部分不能處置

　　D.在建工程抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，優(yōu)先受償順序?yàn)橘?gòu)房款、建筑工程款、銀行債權(quán)

　　【正確答案】： D

　　第 2 題 若采用成本法和假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對(duì)該在建工程進(jìn)行估價(jià)，下列關(guān)于投資利潤(rùn)率選取的表述中，正確的是(　　)。

　　A.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率相同

　　B.成本法采用的投資潤(rùn)率高于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤(rùn)率

　　C.成本法采用的投資利潤(rùn)率低于假設(shè)開發(fā)法的投資利潤(rùn)率

　　D.成本法和假設(shè)開發(fā)法采用的投資利潤(rùn)率不可比較

　　【正確答案】： D

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　　第 3 題 采用成本法估價(jià)時(shí)，土地部分以基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算的單價(jià)為2300元/┫，則土地總價(jià)為(　　)。

　　A.1035.0

　　B.1066.1

　　C.1150.0

　　D.1184.5

　　【正確答案】： D

　　第 4 題 采用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值在估價(jià)時(shí)點(diǎn)為(　　)。

　　A.9734.2

　　B.10218.3

　　C.10407.5

　　D.10458.8

　　【正確答案】： B

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