2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》講義地租理論及測(cè)算11.1

　　第一節(jié) 地租理論及測(cè)算

　　地租的含義：

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，地租的含義較多，總的講，可分為狹義的地租和廣義的地租。狹義的地租是指利用土地所獲得的超額報(bào)酬。廣義的地租是指超額的工資、利息、利潤(rùn)及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報(bào)酬。例如，西尼爾(Nassau William Senior，1790一1864)1836年在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)大綱》中把地租定義為"出于自然或偶然所自發(fā)地提供的收入"，包括"在體力或腦力方面具有非常能力所取得的特優(yōu)報(bào)酬"。即如果一個(gè)人用不著做更大的努力就可以完成比別人好或比別人多的工作，他的收入因此會(huì)超過(guò)其他人，這種超過(guò)一般工資部分的超額收入也應(yīng)視為地租。

　　無(wú)論是狹義的地租還是廣義的地租，它們都有一個(gè)基本的含義，即是一種"純粹的剩余物"。由于這里不專門研究地租理論的發(fā)展，所以下面主要從狹義的地租角度來(lái)論述。

　　地租現(xiàn)象：

　　首先，從肥力不同的農(nóng)地來(lái)看，如圖ll—1所示，有A，B，C，D四塊農(nóng)地，它們的肥力從A到D依次由高到低。假設(shè)這四塊農(nóng)地除肥力不同外，其他條件均相同，并且有同一個(gè)農(nóng)民可同時(shí)在這四塊農(nóng)地上耕種同一種農(nóng)作物，他對(duì)這四塊農(nóng)地的耕作經(jīng)營(yíng)沒(méi)有偏愛。這四塊農(nóng)地由于肥力不同，所以產(chǎn)量會(huì)有所不同：農(nóng)地A因最肥沃，產(chǎn)量會(huì)最高，依次到農(nóng)地D的產(chǎn)量會(huì)最低。相對(duì)于肥力最低的農(nóng)地D，農(nóng)地C，B，A所超出的產(chǎn)量就是一種地租現(xiàn)象。

　　其次，從位置不同的農(nóng)地來(lái)看，如圖ll—2所示，有A，B，C，D四塊農(nóng)地，它們與農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的距離從A到D依次由近到遠(yuǎn)。假設(shè)這四塊農(nóng)地除與農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的距離不同外，其他條件均相同，并且有同一個(gè)農(nóng)民可同時(shí)在這四塊農(nóng)地上耕種同一種農(nóng)作物，他對(duì)這四塊農(nóng)地的耕作經(jīng)營(yíng)也沒(méi)有偏愛。這四塊農(nóng)地由于肥力相同，所以產(chǎn)量會(huì)相同，但因它們與農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的距離不同，所以把農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)到市場(chǎng)上的運(yùn)輸成本會(huì)有所不同：農(nóng)地A因最近，運(yùn)輸成本會(huì)最低，依次到農(nóng)地D 的運(yùn)輸成本會(huì)最高。相對(duì)于距離最遠(yuǎn)的農(nóng)地D，農(nóng)地C，B，A所節(jié)省的運(yùn)輸成本就是一種地租現(xiàn)象。

　　然后，從城鎮(zhèn)中位置不同的攤位來(lái)看，假設(shè)同一個(gè)人能在不同的地點(diǎn)擺攤，他在這些不同地點(diǎn)擺攤沒(méi)有勤快懶惰等方面的差異，那么好地點(diǎn)上的銷售額會(huì)高于差地點(diǎn)上的銷售額，從而好地點(diǎn)上的銷售凈收入(銷售額減去進(jìn)貨成本和銷售稅費(fèi)等)會(huì)高于差地點(diǎn)上的銷售凈收入。這種好地點(diǎn)上高出差地點(diǎn)上的銷售凈收入就是一種地租現(xiàn)象。同理，假設(shè)有兩個(gè)位于不同繁華地段，但規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)管理水平等方面均相同的商場(chǎng)，由于位置上的差異也會(huì)帶來(lái)銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現(xiàn)象。

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試為10月15日-16日，為幫助考生有效備考2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》講義地租理論及測(cè)算11.1"，本文系統(tǒng)闡述了地租理論及測(cè)算的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　地租理論的簡(jiǎn)要回顧：

　　地租理論發(fā)展到現(xiàn)今，已形成了一個(gè)龐大體系，它不僅涉及經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還涉及社會(huì)和政治問(wèn)題。這里對(duì)地租理論的回顧，撇開關(guān)于地租的來(lái)源和它應(yīng)歸誰(shuí)占有這類生產(chǎn)關(guān)系或社會(huì)、政治方面的爭(zhēng)論，僅圍繞著地租量的決定和計(jì)算進(jìn)行介紹，同時(shí)也不涉及廣義的地租。因此，許多在地租理論史上可能占有重要地位的學(xué)者和觀點(diǎn)在下面將很少涉及，甚至沒(méi)有提到。像蒲魯東(Pierre Joseph Proudhon，1809-1865)和他的"所有權(quán)就是盜竊"--"土地的田租應(yīng)該付給誰(shuí)呢?當(dāng)然應(yīng)當(dāng)付給創(chuàng)造土地的人。誰(shuí)曾經(jīng)創(chuàng)造了土地呢?上帝。在這種情形下，土地所有人呀，請(qǐng)你走開吧!"約翰·斯圖亞特·穆勒(John Stuart Mill，1806--1873)和他的土地改革計(jì)劃;亨利·喬治(Henry George，1839-1897)和他的單一稅。中國(guó)古代和近現(xiàn)代也有許多關(guān)于地租的論述，但在這里也不介紹。

　　地租的測(cè)算：

　　根據(jù)上面介紹的地租理論，現(xiàn)將地租的測(cè)算總結(jié)如下：

　　(1)計(jì)算公式：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格一農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)一農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本一農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本一土地上投入資本的利息一農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)。其中，土地上投入資本的利息不包括對(duì)應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息，如過(guò)去購(gòu)置土地的費(fèi)用，而是土地以外的投入資本的利息。

　　(2)土地是在最佳用途下利用的。這可以用競(jìng)標(biāo)地租理論來(lái)說(shuō)明。如圖11-3所示，假設(shè)土地上有三種競(jìng)爭(zhēng)性的用途及相應(yīng)的地租支付能力曲線，因?yàn)樵谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下誰(shuí)支付的地租高，土地就由誰(shuí)來(lái)使用，所以每塊土地都會(huì)由能夠支付最高地租的用途所使用，因此OA段的地租是由用途工的地租支付能力決定的。同理，AB段的地租是由用途Ⅱ的地租支付能力決定的，B點(diǎn)以外的地租是由用途Ⅲ的地租支付能力決定的。即使沒(méi)有完善的土地市場(chǎng)，為使土地得到合理利用，也應(yīng)遵循此原則。

　　(3)土地是在最佳集約度下利用的。

　　(4)銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本、資本利息、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)均是以社會(huì)平均或一般水平來(lái)扣除的，這是等量資本要獲得等量利潤(rùn)、等質(zhì)勞動(dòng)力要獲得等量工資等的要求。

　　(5)如果土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，其每個(gè)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格為P，則上述地租計(jì)算公式中的市場(chǎng)價(jià)格=PQ。

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