2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義建筑物折舊的求取8.5

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　　第八章 成本法及其運用

　　第五節(jié) 建筑物折舊的求取

　　建筑物折舊的含義和原因：

　　(一)建筑物折舊的含義

　　估價上和會計上雖然都使用"折舊"這個詞，并且意義上有某種相似之處，但因兩者的內(nèi)涵不同而有本質(zhì)區(qū)別。估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值的實際減損，其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差，即：

　　建筑物折舊=建筑物重新購建價格一建筑物市場價值

　　(二)建筑物折舊的原因

　　根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

　　建筑物折舊的求取方法：

　　求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、市場提取法和分解法。

　　(一)年限法

　　1.年限法和有關年限的含義

　　年限法也稱為年齡一壽命法(age-life method)，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預期經(jīng)濟壽命或預期剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。

　　2.直線法

　　年限法中最主要的是直線法(straight-line method)。直線法是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法，它假設在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。

　　3.成新折扣法

　　早期采用成本法求取建筑物現(xiàn)值時，習慣于根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損狀況等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年齡、壽命計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。

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　　(二)市場提取法

　　市場提取法(market extraction method)是通過含有與估價對象中的建筑物具有相同或相似折舊狀況的建筑物的房地可比實例，來求取估價對象中的建筑物折舊的方法。相同或相似折舊狀況，是指可比實例中的建筑物折舊類型(物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊)和折舊程度與估價對象中的建筑物折舊類型和折舊程度相同或相當。

　　求取建筑物折舊應注意的問題：

　　(一)估價上的折舊與會計上的折舊的本質(zhì)區(qū)別

　　估價上的折舊與會計上的折舊有著本質(zhì)區(qū)別：估價上的折舊注重的是資產(chǎn)市場價值的真實減損，科學地說不是"折舊"，而是"減價調(diào)整";會計上的折舊注重的是資產(chǎn)原始價值的分攤、補償或回收。

　　(二)土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響

　　在求取建筑物折舊時應注意土地使用期限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響。

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