2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義成本法概述8.1

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　　成本法概述知識點是2016年房地產(chǎn)估價師考試高頻考點，現(xiàn)整理如下：

　　第八章 成本法及其運用

　　第一節(jié) 成本法概述

　　成本法的含義：

　　簡要地說，成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。具體地說，成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。重新購建價格是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。折舊是指各種原因造成的估價對象價值的實際減損，其金額為估價對象在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差。

　　成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分之和為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法。即先把房地產(chǎn)價格分解為它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。因此，成本法也稱為積算法。由此還可知成本法中的"成本"并不是通常意義上的成本(不含利潤)，而是價格(包含利潤)。但在該方法中也用到了通常意義上的成本以及費用、支出、代價、投入等相關(guān)概念。這就需要在遇到"成本"、"費用"、"支出"、"代價"、"投入"等概念時，注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來判定它們的具體內(nèi)涵。

　　成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把成本法測算出的價值稱為積算價值。

　　成本法的優(yōu)點是其求得的價值使人"看得見"--人們可以看到該價值是由哪些部分組成的;較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是重復(fù)多余的，哪些被遺漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測算出的價值看似有"依據(jù)"，特別是在有"文件"規(guī)定房地產(chǎn)價格構(gòu)成以及相關(guān)成本、費用、稅金、利潤等標(biāo)準(zhǔn)的情況下。

　　成本法的理論依據(jù)：

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論——商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。具體可從賣方和買方兩個角度來看。從賣方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發(fā)該房地產(chǎn)已花費的代價。如果低于該代價，他就要虧本。進一步來看，當(dāng)一種房地產(chǎn)的市場價格低于它的成本時，它就不會被開發(fā)，除非它的市場價格升高了;而如果一種房地產(chǎn)的市場價格遠高于它的成本，則它將會很快進入市場，直到其市場價格降下來。

　　從買方的角度來看，房地產(chǎn)價格是基于其社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”，是買方愿意支付的最高價格不能高于他預(yù)計重新開發(fā)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。如果高于該必要支出及應(yīng)得利潤，則還不如自己開發(fā)(或者委托他人開發(fā))。例如，當(dāng)房地產(chǎn)為土地與建筑物的綜合體時，買方在確定其購買價格時通常會這樣考慮：如果自己購買一塊相似的土地的現(xiàn)時價格是多少，然后在該土地上建造相同或相似的建筑物的現(xiàn)時費用又是多少，此兩者之和(含應(yīng)得利潤)便是自己愿意支付的最高價格。當(dāng)然，如果該房地產(chǎn)中的建筑物是舊的或者質(zhì)量、性能上有缺陷，或者建筑物以外還有一些不利因素，則買方在確定其愿意支付的最高價格時還會考慮折舊，即還要減價。

　　由上可見，一個是不低于開發(fā)已花費的代價(含應(yīng)得利潤)，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，買賣雙方可以接受的共同點是正常的開發(fā)代價(包含開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤)。因此，估價對象的價值便可以根據(jù)重新開發(fā)估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤來求取。

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　　成本法適用的估價對象：

　　新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)(簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡稱舊的房地產(chǎn))、正在開發(fā)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計劃開發(fā)的房地產(chǎn)(如期房)，都可以采用成本法估價。對于很少發(fā)生交易而限制了市場法運用，又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或者只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。

　　在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀;對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要采取重建方式來解決。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)難以采用市場法估價時，通常只好采用成本法估價。

　　成本法一般適用于評估可獨立開發(fā)的整體房地產(chǎn)的價值。當(dāng)采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價值時，如評估某幢住宅樓中某套住宅的價值，通常是先評估該整幢住宅樓的平均價值，然后在此基礎(chǔ)上進行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價值。在實際估價中，根據(jù)估價對象這類房地產(chǎn)的開發(fā)方式，還可能需要先求取整個“小區(qū)”的平均價值，然后調(diào)整到“幢”的平均價值，再在此基礎(chǔ)上進行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調(diào)整后得出該套住宅的價值。采用成本法評估開發(fā)區(qū)中某宗土地的價值，通常也與此類似。

　　成本法估價比較費時費力，測算估價對象的重新購建價格和折舊都有較大的難度，尤其是那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。如果一個建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價值，這時就不宜采用成本法估價。在這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價值來估價;對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法，根據(jù)其未來開發(fā)完成后的價值減去開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來估價。因此，成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值。

　　成本法估價需要具備的條件：

　　運用成本法估價需要注意的是，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增加有所作用才能構(gòu)成價格。換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，花費的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于"成本加平均利潤"是在較長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進出市場)，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：

　　首先假設(shè)價格正好等于成本加平均利潤，并假設(shè)此時的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個因素(如利率上調(diào))導(dǎo)致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤激勵的作用下會出現(xiàn)以下循環(huán)：供大于求一價格下降一開發(fā)利潤率降低一開發(fā)投資減少一開發(fā)量縮減一供給減少一價格上漲一開發(fā)利潤率上升一開發(fā)投資增加一開發(fā)量增加一供給增加一價格下降……

　　顯而易見，如果不是在較長時期內(nèi)，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，則上述循環(huán)就不能成立，價格就不會等于成本加平均利潤。實際上，即使具備這些條件，價格等于成本加平均利潤也是偶然的，價格僅僅是圍繞著"成本加平均利潤，，而上下波動，趨向于"成本加平均利潤"。當(dāng)求大于供時，價格可能大大高于開發(fā)成本;當(dāng)供大于求時，價格可能大大低于開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)開愛成本高，并不意味著房地產(chǎn)價格就必定高;房地產(chǎn)開發(fā)成本低，也不意味著房地產(chǎn)價格就必定低。正是因為房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)開發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。無論是從一個房地產(chǎn)開發(fā)項目來看，還是從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，都有賺錢與賠錢的問題。如果房地產(chǎn)價格始終是由房地產(chǎn)開發(fā)成本決定的，則海南、北海的房地產(chǎn)市場就不會有1993年房地產(chǎn)熱過后的一段"悲慘"局面。

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