2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義房地產(chǎn)制度政策4.4

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　　第四章 房地產(chǎn)價格影響因素

　　房地產(chǎn)制度政策：

　　房地產(chǎn)制度政策對房地產(chǎn)價格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價格政策。例如，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國有土地使用制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地價、地租根本不存在;在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下，對住房實行實物分配、低租金使用，必然使住房價格和租金極低。而改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權出讓、轉讓、出租，推行住宅商品化、社會化，實行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，并反映房地產(chǎn)市場供求狀況，同時也受房地產(chǎn)市場供求的影響。

　　目前，中國房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，并且可以買賣;但土地所有權屬于國家或農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲宜羞@種單向流動。因此，土地仍然沒有所有權價格，所謂的土地價格均是指某種土地使用權價格。如果土地所有權價格和土地使用權價格同時存在，則土地使用權價格一般會低于土地所有權價格。另外，土地使用權一般是有使用期限的，因此土地及房地產(chǎn)價格的高低又與土地使用期限的長短有關。一般情況下，土地使用期限越長，土地及房地產(chǎn)的價格就會越高;反之，就會越低。國有建設用地還是政府獨家壟斷供應的，供地政策(包括供應量、供應結構和供應

　　方式等)的變化會引起土地及房地產(chǎn)價格的變動。

　　金融制度政策：

　　房地產(chǎn)由于價值較大，其開發(fā)、投資、消費都需要大量資金支持，從而與金融密切相關。因此，金融制度政策的變化對房地產(chǎn)價格有很大的影響，特別是貨幣政策和房地產(chǎn)信貸政策。貨幣政策有從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松五個檔次，其中"穩(wěn)健"是中間值。例如，采用由緊到松的貨幣政策，會導致房地產(chǎn)價格上漲;相反，會導致房地產(chǎn)價格下降。

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　　房地產(chǎn)信貸政策包括增加或縮小房地產(chǎn)信貸規(guī)模，放松或收緊房地產(chǎn)貸款，調(diào)整房地產(chǎn)信貸投向(例如是投向土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還是投向購房貸款)，提高或降低購房最低首付款比例，上調(diào)或下調(diào)貸款利率，提高或降低房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)上限，延長或縮短購房最長貸款期限等。例如，增加土地儲備貸款，會增加未來的土地供應，遠期會增加商品房供給，從而會使未來的土地價格和商品房價格下降;反之，會使未來的土地價格和商品房價格上漲。嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上漲;反之，會使未來的商品房價格下降。提高最低首付款比例，上調(diào)購房貸款利率、會降低購房支付能力、提高購房門檻，從而會減少商品房需求，進而會使商品房價格下降;反之，會使商品房價格上漲。

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