2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》講義房地產(chǎn)自身因素4.2

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　　第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素

　　房地產(chǎn)實(shí)物因素：

　　(一)土地實(shí)物因素

　　1.土地面積

　　兩塊位置相當(dāng)?shù)耐恋兀绻娣e相差較大，單價(jià)會(huì)有所不同。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規(guī)則，對(duì)地價(jià)有一定的影響。

　　3.地形、地勢(shì)

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會(huì)影響房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、利用價(jià)值或景觀等，從而影響其價(jià)格。

　　4.地基(工程地質(zhì))

　　地基(工程地質(zhì))狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無(wú)不良地質(zhì)現(xiàn)象等。

　　5.土壤

　　這里主要說(shuō)明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　6.土地開(kāi)發(fā)程度

　　一宗土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和場(chǎng)地平整程度，對(duì)其價(jià)格的影響是顯而易見(jiàn)的

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　　(二)建筑物實(shí)物因素

　　1.建筑規(guī)模

　　建筑物的面積、體積、開(kāi)間等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。

　　2.外觀

　　建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。

　　3.建筑結(jié)構(gòu)

　　對(duì)建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。

　　4.設(shè)施設(shè)備

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內(nèi)安裝完善的設(shè)施設(shè)備。

　　5.裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類。

　　6.層高和室內(nèi)凈高

　　人們對(duì)建筑物的需要，本質(zhì)上是對(duì)建筑物內(nèi)部立體空間的需要，而不僅是對(duì)面積的需要，因此層高或凈高對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值也有影響。

　　7.空間布局

　　空問(wèn)布局影響到建筑物的使用，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等，對(duì)空間布局的要求不盡相同。

　　8.日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水

　　日照、采光、通風(fēng)既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)(對(duì)應(yīng)于朝向、樓層)，將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。

　　9.維護(hù)情況和完損狀況

　　建筑物的完損狀況是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養(yǎng)護(hù)情況、工程質(zhì)量等。總的來(lái)說(shuō)，建筑物完好的，價(jià)值就高;反之，價(jià)值就低。

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　　房地產(chǎn)權(quán)益因素：

　　擁有一宗房地產(chǎn)，實(shí)際上就擁有了一定范圍內(nèi)的空間。但擁有者在該空間范圍內(nèi)并不能隨心所欲地利用，而要受到許多方面的限制。這些限制除了來(lái)自建筑技術(shù)(包括建筑施工技術(shù)、建筑材料性能)及擁有者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還有一些其他限制(以下均是指這類限制)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性"，會(huì)影響周圍和社會(huì)公眾的利益。一宗房地產(chǎn)利用所受限制的種類和程度，對(duì)其價(jià)值有很大的影響。進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)調(diào)查房地產(chǎn)利用所受的各種限制及其內(nèi)容和程度，只有這樣才能評(píng)估出正確的價(jià)值。對(duì)房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個(gè)方面：①房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制;②房地產(chǎn)使用管制;③相鄰關(guān)系的限制。

　　(一)房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制

　　擁有的房地產(chǎn)權(quán)利是所有權(quán)還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰等，價(jià)值會(huì)有很大的差異。以地役權(quán)為例，對(duì)供役地而言，是他人在該土地上享有的一種有限的使用權(quán)，字面上的意思是該土地為他人服役。供役地在給他人方便時(shí)，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會(huì)降低供役地的價(jià)值。

　　(二)房地產(chǎn)使用管制

　　世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)利用特別是土地利用，都有或多或少的限制。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的使用管制主要是農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及城市規(guī)劃對(duì)土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。

　　(三)相鄰關(guān)系的限制

　　相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當(dāng)提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來(lái)看，相鄰關(guān)系是對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，因此相鄰關(guān)系的存在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的影響。

　　房地產(chǎn)區(qū)位因素：

　　前面講過(guò)，區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。人們的各種生產(chǎn)、生活活動(dòng)都需要房地產(chǎn)，并對(duì)其區(qū)位有一定要求。房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟(jì)收益、生活便利或社會(huì)影響。因此，房地產(chǎn)的區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價(jià)格會(huì)有很大的差異。尤其是城市土地，其價(jià)格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

　　房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。在實(shí)際估價(jià)中，關(guān)鍵要弄清什么樣的區(qū)位為優(yōu)，什么樣的區(qū)位為劣。房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)，雖然因不同的用途而有所不同，但在一般情況下，凡是位于或接近經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心、要道的通口、行人較多、交通流量較大、環(huán)境較好、配套設(shè)施較完備位置的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較高;反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較低。較具體地說(shuō)，居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境和景觀。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境和景觀良好(如有青山、碧水、藍(lán)天)，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說(shuō)，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。

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