2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》講義對房地產(chǎn)估價的基本認(rèn)識1.2

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　　對房地產(chǎn)估價的各種需要知識點是2016年房地產(chǎn)估價師考試高頻考點，先整理如下：

　　第二節(jié) 對房地產(chǎn)估價的各種需要

　　一、房地產(chǎn)抵押的需要：

　　房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。上述債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權(quán)人為抵押權(quán)人，用于擔(dān)保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

　　二、房地產(chǎn)征收征用的需要：

　　房地產(chǎn)特別是土地，是各種生產(chǎn)、生活活動都不可缺少的要素，又不可移動，有時為了國防和外交以及由政府組織實施的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共事業(yè)、保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建等公共利益的需要，或者因搶險、救災(zāi)等緊急需要，國家不得不征收或者征用集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是強制性的，都要經(jīng)過法定程序，都要給予公平補償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，是國家將集體所有或者私人所有的財產(chǎn)強制地征歸國有，不存在返還的問題，通俗地說是“強買”;征用只是使用權(quán)的改變，是國家強制地使用集體所有或者私人所有的財產(chǎn)，被征用的財產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，通俗地說是“強租”。

　　三、房地產(chǎn)稅收的需要：

　　自古以來，房地產(chǎn)是一個良好的稅源，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種較多，名稱也不盡一致，如房產(chǎn)稅(房屋稅)、地產(chǎn)稅(土地稅、地價稅)、房地產(chǎn)稅(不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、物業(yè)稅)、契稅(不動產(chǎn)取得稅、不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)稅)、土地增值稅等。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下，這些稅種的計稅依據(jù)一般是房地產(chǎn)的成交價格、價值、租金或者以它們?yōu)榛A(chǔ)的房地產(chǎn)價格差額、增值額等。為了防止偷逃稅款、避免稅負(fù)不公及說服納稅人，稅務(wù)機關(guān)需要掌握真實的房地產(chǎn)價格、價值、租金，需要以公平合理的計稅價值(或租金)為參考核定計稅依據(jù)。納稅人認(rèn)為稅務(wù)機關(guān)核定的計稅依據(jù)不合理的，也可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估計稅價值，以說服稅務(wù)機關(guān)重新核定計稅依據(jù)。

　　四、房地產(chǎn)保險的需要：

　　房地產(chǎn)是最重要的財產(chǎn)之一，特別是建筑物可能因發(fā)生火災(zāi)、爆炸、雷擊、暴風(fēng)雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發(fā)性滑坡或空中運行物體墜落等自然災(zāi)害或意外事故而遭受損毀或滅失，從而需要保險。房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，一是在投保時需要評估保險標(biāo)的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標(biāo)的的保險價值和保險金額提供參考依據(jù)。二是在保險事故發(fā)生后需要評估因保險事故發(fā)生造成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數(shù)額提供參考依據(jù)。此外，在保險期間保險標(biāo)的的保險價值明顯減少的，需要評估保險標(biāo)的的保險價值，為采取有關(guān)補救措施提供參考依據(jù)。

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　　五、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要：

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過買賣、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)(簡稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價出資、作價入股、抵償債務(wù)等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租，是指房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人(國家)、土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　由于房地產(chǎn)價值較大，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格和租金無論是偏高還是偏低，都會使某一方遭受較大的損失。又因為一般的單位和個人不是專門從事房地產(chǎn)交易的，甚至一生中未曾經(jīng)歷過房地產(chǎn)交易，并且沒有兩宗房地產(chǎn)是完全相同的，所以這些單位和個人對房地產(chǎn)及其市場行情通常不很了解，這就需要房地產(chǎn)估價為其確定轉(zhuǎn)讓價格或租金等提供參考依據(jù)，以免在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃中遭受損失。

　　六、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要：

　　國有建設(shè)用地使用權(quán)。出讓是指國家以土地所有者的身份，將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費 (簡稱出讓金等費用)的行為。目前，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在這些方式中，都需要對擬出讓的土地進(jìn)行估價，為市、縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)確定各種出讓底價(一般是出讓人可接受的最低價)提供參考依據(jù)，或者為欲取得土地者確定各種出價 (一般是欲取得土地者可承受的最高價)提供參考依據(jù)。例如，在招標(biāo)出讓中，出讓人需要確定招標(biāo)底價，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報價。在拍賣出讓中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高出價(最高應(yīng)價或最高報價)。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價格、確定協(xié)議出讓最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，對列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的土地有使用意向、提出用地預(yù)申請的單位和個人，需要承諾愿意支付的土地價格;出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價格是否可以接受。

　　七、房地產(chǎn)分割的需要：

　　房地產(chǎn)通常是家庭財產(chǎn)的最主要部分，離婚、繼承遺產(chǎn)、分家等通常涉及房地產(chǎn)分割。但房地產(chǎn)一般不宜采取實物分割的方法，原因一是房地產(chǎn)在實物上或在使用上通常難以分割，二是如果進(jìn)行實物分割則通常會嚴(yán)重?fù)p害房地產(chǎn)的效用，減損房地產(chǎn)的價值。因此，一般是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半，多數(shù)情況下是由其中一方獲得該住房，獲得住房的一方再按照該住房市場價值的一半向?qū)Ψ街Ц冬F(xiàn)金或現(xiàn)金等價物。在這種情況下，雙方通常都會委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該住房進(jìn)行估價。

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