2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段輔導

　　在我國當前的土地制度條件下，土地供應政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運行有決定性影響。土地供應政策的核心是土地供應計劃。土地供應計劃對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著?？茖W的土地供應計劃應與國民經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，應有足夠的彈性，能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏的反應。土地供應計劃也是公開透明的，能為市場提供近期和中長期的土地供應信息，以幫助市場參與者形成合理的市場預期、減少盲目競爭和非理性行為。通過 土地供應計劃對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，要求政府須擁有足夠的土地儲備和供給能力。

　　㈡金融政策

　　房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)。金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件，房地產(chǎn)信貸也為金融業(yè)提供了廣闊的發(fā)展天地。個人住房抵押貸款價值比率的調(diào)整，會明顯影響居民購房能力，進而影響居民當前購房需求的數(shù)量。房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整，也會大大影響房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平，進而對其開發(fā)建設(shè)規(guī)模和商品房供給數(shù)量產(chǎn)生顯著影響。發(fā)展房地產(chǎn)金融，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式、金融創(chuàng)新等金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。

　　㈢住房政策

　　目前我國城市住宅的供給主要有三類：廉租房、經(jīng)濟適用房和市場價商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供應、分配和經(jīng)營完全由政府控制，廉租房不能進入市場流通;經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應和稅費征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價格和銷售對象，要受政府的指導;市場價商品住宅則采取完全市場化的方式經(jīng)營、是城市房地產(chǎn)市場的主要組成部分。如果政府對廉租房和經(jīng)濟適用房的供給和分配政策控制不嚴格，就會使市場價商品住宅受到前兩類住宅的沖擊。政府的住房分配和消費政策，對商品住宅市場的調(diào)控作用也是顯而易見的。

　　【摘要】2016年房地產(chǎn)估價師考試預計為10月15日-16日，為幫助考生更好的參加房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考試，環(huán)球網(wǎng)校小編為您搜集整理了"2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段輔導"，本文系統(tǒng)闡述了宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

　　特別推薦：2016年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點匯總

　?、璩鞘幸?guī)劃

　　城市規(guī)劃以合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導城市健康有序地發(fā)展為己任，對土地開發(fā)、利用起指導作用。高層次的規(guī)劃應能指導土地的開發(fā)和供應，低層次的細部規(guī)劃應能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點提供依據(jù)。整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學性、動態(tài)性和適用性。社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃、土地供應計劃都對土地配置，因而也對房地產(chǎn)市場的運行起重要作用，政府供應土地的過程應是具體實施國民經(jīng)濟計劃、城市規(guī)劃的過程。面對日益發(fā)育的市場環(huán)境，三個計劃除改善各自的技術(shù)、觀念和管理方式外，有必要相互協(xié)調(diào)，形成土地配置及調(diào)控房地產(chǎn)市場的計劃體系。

　?、榈貎r政策

　　房地產(chǎn)價格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象。房地產(chǎn)價格主要取決于市場供求關(guān)系，但由于地價對房地產(chǎn)價格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，政府可以用地價對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。地價、建造成本、專業(yè)費用、管理費用、財務費用、投資利潤、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場上的供給價格。在一定時期內(nèi)。建造成本及與專業(yè)費用和管理費用、財務費用和稅金大體固定在一定水平上，通過調(diào)控地價調(diào)控房地產(chǎn)價格，經(jīng)常是十分有效的。政府通過調(diào)整土地供應數(shù)量、調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費政策等經(jīng)濟手段，靈活運用協(xié)議、掛牌、招標、拍賣三種出讓方式，以及必要時通過直接的行政干預，都可以對地價進行有效的調(diào)控。

　　㈥稅收政策

　　房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的核心政策之一。正確運用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進而對抑制市場投機、控制房地產(chǎn)價格、規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行等方面起到明顯的作用。

　?、胱饨鹂刂?/strong>

　　合理的租金水平應與整體經(jīng)濟發(fā)展水平相適應。運行正常的房地產(chǎn)市場，租金還與房地產(chǎn)價格保持合理的比例。