2016年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》模擬試卷三

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　　11、2010年某市可供租售房屋面積3000萬㎡，其中可供銷售的住宅面積為1800萬㎡，可供出租的住宅面積為450萬㎡;當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬㎡，其中銷售的住宅面積為1680萬㎡，出租住宅面積為320萬㎡。該市2010年住宅市場吸納率為(　)。

　　A、71.11%

　　B、88.89%

　　C、91.67%

　　D、93.33%

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】吸納率=報(bào)告期內(nèi)吸納量/同期可供租售量=(1680+320)/(1800+450)。參見教材P41。

　　12、某銷售型住房市場年初的住房存量為120萬套，其中空置待售住房6萬套，本年新竣工住房15萬套，銷售住房12萬套，則吸納周期為(　)年。

　　A、0.50

　　B、1.25

　　C、1.75

　　D、3.64

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】此題的關(guān)鍵是首先要明白可供租售量、吸納量和吸納周期的定義。吸納周期=可供租售量/吸納量=(6+15)/12=1.75(年)。參見教材P42。

　　13、某市2011年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是(　)。

　　A、半個(gè)月

　　B、2個(gè)月

　　C、半年

　　D、2年

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】吸納周期=1/吸納率。參見教材P42。

　　14、房地產(chǎn)價(jià)格，通常用不同類型房屋的(　)表示。

　　A、中位數(shù)價(jià)格

　　B、銷售價(jià)格

　　C、抽樣價(jià)格

　　D、成交價(jià)格

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格，通常用不同類型房屋的中位數(shù)或平均數(shù)價(jià)格表示。參見教材P42。

　　15、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢和程度的相對數(shù)為(　)。

　　A、房地產(chǎn)平均價(jià)格

　　B、房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格

　　C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

　　D、房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】價(jià)格指數(shù)的定義。參見教材P42。

　　16、(　)是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6各月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。

　　A、住房市場指數(shù)

　　B、住房價(jià)格合理性指數(shù)

　　C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

　　D、房地產(chǎn)眾數(shù)價(jià)格

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】住房市場指數(shù)是反映房地產(chǎn)開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標(biāo)。根據(jù)開發(fā)商對當(dāng)前銷售、未來6各月內(nèi)銷售量的預(yù)期以及開發(fā)商對潛在購買者數(shù)量的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造。參見教材P43。

　　17、房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括(　)。

　　A、房地產(chǎn)市場需求的廣泛性

　　B、房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性

　　C、土地所有權(quán)的排他性

　　D、土地的有限性

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】供給的壟斷與需求無直接關(guān)系。參見教材P43。

　　18、解決房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的主要途徑不包括(　)。

　　A、發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)

　　B、政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作

　　C、加強(qiáng)開發(fā)商的管理體制

　　D、提高房地產(chǎn)市場的透明度

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】解決房地產(chǎn)市場信息不對稱問題的主要途徑，就是發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)，政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作，提高房地產(chǎn)市場的透明度。參見教材P45。

　　19、在我國土地公有制下，房地產(chǎn)權(quán)益通常是由一定期限的(　)組成。

　　A、土地使用權(quán)

　　B、土地所有權(quán)

　　C、房屋所有權(quán)

　　D、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】在我國土地公有制下，房地產(chǎn)權(quán)益通常是由一定期限的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)組成。參見教材P45。

　　20、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(　)。

　　A、減少

　　B、增加

　　C、不變

　　D、同步遞減

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化、售價(jià)太高，對出租住宅的需求就會增加。參見教材P46。

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　　21、房地產(chǎn)市場也存在資產(chǎn)市場和(　)這兩個(gè)層面。

　　A、信托市場

　　B、證券市場

　　C、資本市場

　　D、空間市場

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】房地產(chǎn)市場也存在資產(chǎn)市場和空間市場這兩個(gè)層面。參見教材P47。

　　22、房地產(chǎn)市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由(　)。

　　A、上升到下降

　　B、下降到上升

　　C、高于合理空置率到低于合理空置率

　　D、低于合理空置率到高于合理空置率

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】空置率是由下降到上升的一個(gè)拐點(diǎn)。參見教材P50。

　　23、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段

　　C、第三階段

　　D、第四階段

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】參見教材P50、51。

　　24、物業(yè)的市場流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無市，這是房地產(chǎn)市場的自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段

　　C、第三階段

　　D、第四階段

　　【答案解析】物業(yè)的市場流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無市，這是房地產(chǎn)市場的自然周期的第四階段。參見教材P50、51。

　　25、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關(guān)系的表述中，正確的是(　)。

　　A、自然周期與投資周期同步變化

　　B、投資周期在第一階段和第三階段滯后于自然周期

　　C、投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期

　　D、投資周期在第三階段和第四階段滯后于自然周期

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。參見教材P52。

　　26、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、市場參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

　　B、可以用市場價(jià)格背離實(shí)際價(jià)值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

　　C、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

　　D、金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價(jià)格上漲和促使泡沫形成

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 D金融機(jī)構(gòu)過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。參見教材P53。

　　27、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是(　)。

　　A、土地稀缺

　　B、城市化進(jìn)程快

　　C、投機(jī)需求膨脹

　　D、過度放貸

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】土地稀缺是產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)。參見教材P53。

　　28、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國政府一般采用(　)的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。

　　A、緊縮

　　B、擴(kuò)張

　　C、提高利率

　　D、降低利率

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國政府一般采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。參見教材P56。 29、

　　29、政府的土地供應(yīng)計(jì)劃所確定的土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的(　)。

　　A、產(chǎn)品質(zhì)量

　　B、產(chǎn)品性價(jià)比

　　C、規(guī)模和結(jié)構(gòu)

　　D、產(chǎn)品檔次

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】政府的土地供應(yīng)計(jì)劃所確定的土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。參見教材P58。

　　30、(　)是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象。

　　A、市場經(jīng)濟(jì)

　　B、房地產(chǎn)價(jià)格

　　C、社會經(jīng)濟(jì)

　　D、住房業(yè)市場

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要對象。參見教材P59。

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　　31、關(guān)于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場，下列說法正確的是(　)。

　　A、傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場，是指當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)

　　B、房地產(chǎn)市場僅僅為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場所

　　C、房地產(chǎn)市場是由潛在的房地產(chǎn)買者和賣者構(gòu)成的

　　D、房地產(chǎn)市場由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。

　　E、房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本及其他類型商品的最大區(qū)別

　　【正確答案】 DE

　　【答案解析】參見教材P29。

　　32、當(dāng)承包商僅作為營造商時(shí)，其利潤僅與(　)有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對較少。

　　A、土地成本

　　B、建造成本

　　C、資金籌措

　　D、施工周期

　　E、市場營銷

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】當(dāng)承包商僅作為營造商時(shí)，其利潤僅與建造成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對較少。參見教材P34。

　　33、以下房地產(chǎn)市場參與者中，屬于專業(yè)顧問的是(　)。

　　A、會計(jì)師

　　B、開發(fā)商

　　C、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

　　D、建筑師

　　E、工程師

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】專業(yè)顧問包括：建筑師、工程師、會計(jì)師、造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師、房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、律師。參見教材P34。

　　34、對房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析(　)。

　　A、價(jià)格結(jié)構(gòu)

　　B、總量結(jié)構(gòu)

　　C、檔次結(jié)構(gòu)

　　D、投資結(jié)構(gòu)

　　E、租買結(jié)構(gòu)

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)。參見教材P36。

　　35、北京市別墅銷售市場，是按房地產(chǎn)市場細(xì)分的(　)標(biāo)準(zhǔn)劃分的。

　　A、按地域細(xì)分

　　B、按房地產(chǎn)用途細(xì)分

　　C、按增量存量細(xì)分

　　D、按交易形式細(xì)分

　　E、按目標(biāo)市場細(xì)分

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】參見教材P37-38。

　　36、下列選項(xiàng)中屬于工業(yè)物業(yè)市場的是(　)。

　　A、寫字樓

　　B、零售商場或店鋪

　　C、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房

　　D、研究和發(fā)展用房

　　E、工業(yè)寫字樓

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】 AB屬于屬于商業(yè)物業(yè)市場。參見教材P37。

　　37、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有(　)。

　　A、空置量

　　B、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)

　　C、平均建設(shè)周期

　　D、吸納率

　　E、失業(yè)率

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 A屬于供給指標(biāo)，C屬于供給指標(biāo)。參見教材P38-42。

　　38、房屋施工面積包括(　)幾項(xiàng)。

　　A、本期完成施工的面積

　　B、本期新開工面積

　　C、取得施工許可證的面積

　　D、上期已經(jīng)停建本期恢復(fù)施工的面積

　　E、上期開始施工跨入本期繼續(xù)施工的面積

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】參見教材P39。

　　39、國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即(　)。

　　A、價(jià)值形態(tài)

　　B、收入形態(tài)

　　C、產(chǎn)品形態(tài)

　　D、支出形態(tài)

　　E、生產(chǎn)形態(tài)

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】國內(nèi)生產(chǎn)總值有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)。參見教材P40。

　　【該題針對“房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與指標(biāo)”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　40、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場監(jiān)測與預(yù)警指標(biāo)的有(　)。

　　A、空置量

　　B、住房市場指數(shù)

　　C、平均建設(shè)周期

　　D、房價(jià)租金比

　　E、失業(yè)率

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】空置量、平均建設(shè)周期是供給指標(biāo);失業(yè)率是需求指標(biāo)。參見教材P39～43。

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　　41、房地產(chǎn)市場供給的特點(diǎn)主要有(　)。

　　A、具有競爭的完全性和充分性

　　B、具有高度的適應(yīng)性

　　C、具有高度的壟斷性

　　D、市場供給具異質(zhì)性

　　E、市場供給在短期缺乏彈性

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】參見教材P43。

　　42、房地產(chǎn)市場的特性有(　)。

　　A、可以配置存量房地產(chǎn)資源和利益

　　B、市場交易的復(fù)雜性

　　C、市場供給的壟斷性

　　D、存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性

　　E、顯示房地產(chǎn)市場需求變化

　　【正確答案】 BCD

　　【答案解析】房地產(chǎn)市場的特性有：市場供給的壟斷性;市場需求的廣泛性和多樣性;市場交易的復(fù)雜性;房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān);存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性;市場信息的不對稱性等。參見教材P43、44。

　　43、房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，產(chǎn)生的影響有(　)。

　　A、產(chǎn)生負(fù)外部性

　　B、產(chǎn)生正外部性

　　C、影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展

　　D、也會導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加甚至引發(fā)金融危機(jī)

　　E、會導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題

　　【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格迅速上升，會導(dǎo)致居民家庭住房支付能力下降，引發(fā)住房問題，也會導(dǎo)致潛在金融風(fēng)險(xiǎn)增加甚至引發(fā)金融危機(jī)，進(jìn)而影響整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，從而產(chǎn)生了負(fù)外部性。參見教材P44。

　　44、在房地產(chǎn)市場中，引起需求增加或減少的原因主要有(　)。

　　A、土地供給的變化

　　B、原用于其他方面資金的介入

　　C、未來預(yù)期收益變化

　　D、政府稅收政策的影響

　　E、獲得金融機(jī)構(gòu)融資的難易程度

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個(gè)：未來預(yù)期收益變化、政府稅收政策的影響、收入水平變化或消費(fèi)品味變化、原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。參見教材P45。

　　45、房地產(chǎn)市場存在著(　)層面。

　　A、空間市場

　　B、資產(chǎn)市場

　　C、新增量市場

　　D、存量房市場

　　E、高檔住宅市場

　　【正確答案】 AB

　　【答案解析】房地產(chǎn)市場存在著空間市場和資產(chǎn)市場兩個(gè)層面。參見教材P47。

　　46、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有(　)。

　　A、房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

　　B、在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高

　　C、房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期均衡價(jià)格

　　D、在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長率等于需求增長率

　　E、在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格(租金)和空置率通常是同向變動(dòng)的

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】 C供求平衡點(diǎn)不是長期均衡價(jià)格，而是長期平均空置率;D轉(zhuǎn)折點(diǎn)處供給增長等于需求增長，轉(zhuǎn)折點(diǎn)之前需求增長大于供給增長,轉(zhuǎn)折點(diǎn)之后需求增長小于供給增長;E租金和空置率非同向。參見教材P50-51。

　　47、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的(　)。

　　A、第一階段

　　B、第二階段初期

　　C、第二階段后期

　　D、第三階段

　　E、第四階段

　　【正確答案】 BC

　　【答案解析】注意，租金上升與租金增長率上升是不同的，后者指上升速度加快。ADE租金增長率在下降，到E時(shí)已為負(fù)。參見教材P50-51。

　　48、房地產(chǎn)泡沫的成因有(　)。

　　A、土地的稀缺性

　　B、投機(jī)需求膨脹

　　C、金融機(jī)構(gòu)過度放貸

　　D、開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差

　　E、開發(fā)商之間的博弈

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】選項(xiàng)DE是房地產(chǎn)開發(fā)過度的原因。參見教材P53。

　　49、國際上通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)有(　)幾種。

　　A、期內(nèi)可供租售量/歷史同期可供租售量

　　B、實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格

　　C、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

　　D、房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求

　　E、房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】從房地產(chǎn)泡沫的成因入手，“實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格”、“房地產(chǎn)價(jià)格增長率/實(shí)際GDP增長率”、“房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)”、“房價(jià)收入比”、 “個(gè)人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求”等指標(biāo)，都從某一個(gè)側(cè)面反映了房地產(chǎn)泡沫的程度。由于房地產(chǎn)泡沫問題的復(fù)雜性，很難用單一指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)市場上是否存在價(jià)格泡沫，因此國際上通常用綜合上述指標(biāo)構(gòu)造出的房地產(chǎn)泡沫指數(shù)，來反映房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫的程度。參見教材P55。

　　50、宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)的階段有(　)。

　　A、繁榮

　　B、衰退

　　C、蕭條

　　D、復(fù)蘇

　　E、重生

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】經(jīng)濟(jì)周期的四個(gè)階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇。參見教材P56。

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