2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬試卷二

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　　二、單項選擇題

　　(一)某工廠有甲、乙兩個廠區(qū)，當(dāng)初兩個廠區(qū)的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在 20世紀(jì)90年代已經(jīng)補交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價機構(gòu)同時對兩廠區(qū)進(jìn)行估價。

　　1.針對以上情況，在估價時最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?　　)。

　　A.將兩個廠區(qū)視為一個估價項目一起估價，出具一份估價報告

　　B.將兩個廠區(qū)視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具一份估價報告

　　C.兩個廠區(qū)分別估價，出具一份估價報告

　　D.視委托人要求進(jìn)行估價并出具估價報告

　　2.委托人要求估價機構(gòu)按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價。估價機構(gòu)認(rèn)為(　　)。

　　A.可以按委托人要求對兩個廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價

　　B.只能對兩個廠區(qū)的土地進(jìn)行估價

　　C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價

　　D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價

　　3.對乙廠區(qū)土地估價的思路應(yīng)當(dāng)是(　　)。

　　A.按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值

　　B.按出讓土地使用權(quán)評估其公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　C.用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

　　D.用假設(shè)開發(fā)法估價，先估算其改造完成后的價值，再減去開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

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　　(二)某房地產(chǎn)的用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價。

　　4.若估價目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應(yīng)按(　　)評估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價師確定的用途

　　D.商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5.若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說明，但尚未辦理相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行抵押貸款委托評估時應(yīng)按(　　)評估。

　　A.商業(yè)用途

　　B.工業(yè)用途

　　C.估價師確定的用途

　　D.委托方確定的用途

　　6.若委托方提供了城市規(guī)劃行政主管部門同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續(xù)，評估時應(yīng)假設(shè)估價對象用途為(　　)。

　　A.工業(yè)用途

　　B.商業(yè)用途

　　C.工業(yè)用途，且不考慮補地價因素的影響

　　D.商業(yè)用途，并考慮補地價因素的影響

　　7.若以改變用途的假設(shè)為前提進(jìn)行評估，需在估價的假設(shè)和限制條件中對估價結(jié)果進(jìn)行限制。以下說法中，不正確的是(　　)。

　　A.本次評估未考慮變更用途費用對估價結(jié)果的影響

　　B.本次評估已考慮補地價因素對估價結(jié)果的影響并予以扣減

　　C.若估價對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價結(jié)果不能成立，需另行評估

　　D.若估價對象變更用途未獲批準(zhǔn)，則估價結(jié)果應(yīng)適當(dāng)調(diào)整

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　　(三) 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達(dá)到5000元/m2。

　　8.獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為(　　)元/m2。

　　A.2983.72

　　B.3203.78

　　C.3693.42

　　D.5000元/m2

　　9.收益法的本質(zhì)是(　　)。

　　A.以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值

　　B.以房地產(chǎn)的現(xiàn)期收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值

　　C.將房地產(chǎn)收益直接資本化

　　D.將房地產(chǎn)收益報酬資本化

　　10.以資金時間價值觀念考慮，收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值的高低不取決于(　　)因素。

　　A.未來凈收益的報酬率

　　B.未來凈收益的大小

　　C.獲得凈收益期限的長短

　　D.獲得凈收益的可靠性

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　　參考答案：

　　(一)1. 通過實地考查和對周邊區(qū)域的調(diào)查并分析有關(guān)資料后，根據(jù)估價對象酒店物業(yè)的特點和實際情況進(jìn)行估價方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長期收益的經(jīng)營不動產(chǎn)，區(qū)別于其他各類房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價值已并非各項要素資產(chǎn)的簡單估價相加，據(jù)此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產(chǎn)構(gòu)成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻(xiàn)原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權(quán)平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應(yīng)考慮的因素。

　　(二)解法一：擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進(jìn)行估價，還需要進(jìn)一步了解類似土地近期

　　公開招標(biāo)地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(chǎn)(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及該地塊開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用、建安工程費用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業(yè)費用、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)(土地)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費，在此基礎(chǔ)上測算土地的價格。再選取若干可比實例進(jìn)行交易日期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價格。最后綜合以上兩種估價結(jié)果，確定最終的估價價格，再根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，撰寫并出具該宗土地的規(guī)范估價報告。

　　解法二：

　　1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價。

　　2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況。

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案。

　　5.開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式(租或售)運用市場法收益法等預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等;前期費用如建安工程費，專業(yè)費等，測算土地價格。

　　6.選取比實例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價格。

　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果。

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

　　(三)

　　選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價時地價的計算公式為

　　地價=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-由熟地建成房屋的開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-買方購買熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費。

　　選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的技術(shù)路線為預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.B2.C3.D

　　(二)4.B5.B6.D7.A

　　(三)8.C9.A10.A

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