2016年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬試卷一

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　　11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9 月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9 月的價格為(　)元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　答案：D

　　12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　答案：A

　　13. 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　答案：D

　　14.在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　答案：A

　　15.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是(　)。

　　A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B.某酒廠廠房

　　C.某待出讓土地

　　D.某寫字樓

　　答案：B

　　16.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　答案：D

　　17. 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為 3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為(　)萬元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　答案：B

　　18. 某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元;裝修的重置價格為 200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(　)萬元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　答案：C

　　19.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　答案：C

　　20.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為(　)萬元。

　　A.375

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.4769.85

　　答案：D

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　　21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年，報酬率為8%的價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于(　)元/m2。

　　A.3816

　　B.3899

　　C.4087

　　D.4920

　　答案：D

　　22.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

　　A.521

　　B.533

　　C.695

　　D.711

　　答案：A

　　23.已知～年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補(bǔ)償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動性補(bǔ)償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為(　)。

　　A.7.78%

　　B.8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　答案：A

　　24.運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是(　)。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期

　　B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

　　C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

　　答案：C

　　25.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是(　)。

　　A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法

　　B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用

　　C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

　　D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價格剩余

　　答案：C

　　26. 現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年和一年后分別售出其余的30%和 20%，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為(　)萬元。

　　A.766

　　B.791

　　C.913

　　D.1046

　　答案：D

　　27.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用(　)方法進(jìn)行測算。

　　A.平均增減量法

　　B.平均發(fā)展速度法

　　C.移動平均法

　　D.指數(shù)修勻法

　　答案：A

　　28.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是(　)。

　　A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在

　　B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料

　　C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

　　D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格

　　答案：A

　　29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2。如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為(　)m。

　　A.22

　　B.28

　　C.38

　　D.50

　　答案：B

　　30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為(　)萬元。

　　A.23.4

　　B.28.6

　　C.33.4

　　D.46.8

　　答案：C

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　　31.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為(　) 元/m2。

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　答案：D

　　32.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為(　)元/m2。

　　A.2593

　　B.2619

　　C.2727

　　D.2862

　　答案：A

　　33. 某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為(　)元/m2。

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　答案：D

　　34.在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;

　　估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為(　)。

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　答案：A

　　35.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是(　)。

　　A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

　　B.某酒廠廠房

　　C.某待出讓土地

　　D.某寫字樓

　　答案：B

　　36.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為(　)元/m2。

　　A.1840

　　B.2840

　　C.2966

　　D.3000

　　答案：D

　　37. 某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為(　)萬元。

　　A.4091

　　B.4182

　　C.4250

　　D.5000

　　答案：B

　　38. 某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元;裝修的重置價格為 200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為(　)萬元。

　　A.400

　　B.628

　　C.656

　　D.700

　　答案：C

　　39.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為(　)年。

　　A.45

　　B.50

　　C.52

　　D.55

　　答案：C

　　40.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為(　)萬元。

　　A.375B.57

　　B.3942.03

　　C.3966.10

　　D.476985

　　答案：D

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　　41.第一個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位，當(dāng)(　 )低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資;相反，他們將向市場出售過去的房地產(chǎn)。

　　A.市場價格

　　B.投資價格

　　C.使用價格

　　D.交換價格

　　答案：A

　　42.政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產(chǎn)估價人員為其評估能夠承受的最高購買價格，這也是一種(　 )。

　　A.市場價值評估

　　B.投資價值評估

　　C.原始價值評估

　　D.賬面價值評估

　　答案：B

　　43.(　 )是隨著時間的推移而減少的。

　　A.原始價值

　　B.賬面價值

　　C.市場價值

　　D.投資價值

　　答案：B

　　44.(　 )是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。

　　A.原始價格

　　B.理論價格

　　C.成交價格

　　D.市場價格

　　答案：D

　　45.樓面地價又稱單位建筑面積地價，樓面地價與土地總價的關(guān)系為(　 )。

　　A.樓面地價;土地總價÷總建筑面積

　　B.樓面地價：土地總價x總建筑面積

　　C.樓面地價：土地總價+總建筑面積

　　D.樓面地價：總建筑面積÷土地總價

　　答案：A

　　46.對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是(　 )。

　　A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

　　B.在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間

　　C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀況等決定的時間

　　D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實際年齡之和的時間

　　答案：B

　　47. 某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，開發(fā)成本和管理費用為1200元/m2，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為(　 )。

　　A.7.90%

　　B.11.08%

　　C.11.83%

　　D.13.73%

　　答案：B

　　48.某成片荒地面積為1平方公里，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是(　 )萬元/m2。

　　A.310.61

　　B.321.60

　　C.477.87

　　D.494.77

　　答案：C

　　49.某待開發(fā)土地，其土地取得費為每畝36萬元，土地開發(fā)費為1.5億元/Km2。假設(shè)開發(fā)周期為2年，其中第一年和第二年投資分別占總投資的60%和40%。銀行貸款年利息為8%，該土地的投資利息為(　 )元/m2。

　　A.50.02

　　B.103.22

　　C.109.63

　　D.114.82

　　答案：A

　　50.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置價格為600元/m2，建筑物殘值率為5%，年折舊額為1440元，用直線法計算該建筑物的成新率是(　 )。

　　A.81.00%

　　B.84.00%

　　C.84.17%

　　D.84.80%

　　答案：B

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