2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》商業(yè)房地產(chǎn)特點考點


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商業(yè)房地產(chǎn)特點知識點是2016年房地產(chǎn)估價師考試高頻考點,現(xiàn)整理如下:
商業(yè)房地產(chǎn)特點:
1.收益性
商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn),其主要特點是能夠用以獲得收益,其收益和獲利方式大致分為兩類:一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣,這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級零星商鋪、街鋪,其特點表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營檔次在中檔以下,這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇,主要獲取開發(fā)利潤;另一類則是長期投資經(jīng)營,有開發(fā)商自營、業(yè)主自營、出租給他人經(jīng)營等方式,這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。
2.經(jīng)營內(nèi)容多,業(yè)態(tài)多樣
在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中,往往會有不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容,例如一部分經(jīng)營商品零售,一部分經(jīng)營餐飲,一部分經(jīng)營娛樂等等。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益水平,因此對商業(yè)房地產(chǎn)估價時需要區(qū)分其不同的經(jīng)營內(nèi)容,根據(jù)不同經(jīng)營內(nèi)容分別進行估價測算,例如采用收益法時應(yīng)在市場調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測算不同經(jīng)營內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平,并對各種商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)采取不同的收益率。
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3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多,產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜
商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個體業(yè)主或公司,業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營或自營,有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者,造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜,因此在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況,分清估價價值定義是出租人權(quán)益評估還是承租人權(quán)益評估,避免有的估價委托人僅是承租人,卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。
4.裝修高檔且復(fù)雜
為了營造舒適宜人的購物消費環(huán)境,商業(yè)房地產(chǎn)通常會有相對高檔的裝修,而且形式各異,估價時需要準確單獨估算其價值。另外,商業(yè)用房裝修升級快,對有些經(jīng)營者而言,買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后,為了保持或建立自己的經(jīng)營風(fēng)格或品牌效應(yīng),一般會重新裝修。因此在估價時應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用,如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對評估價值的影響。
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5.垂直空間價值衰減性明顯
商業(yè)房地產(chǎn)的價值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說,商業(yè)物業(yè)的價值以底層為高(高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素,比較特殊),向上的方向其價值呈現(xiàn)快速的衰減,越到后面,價值衰減則越慢。這是因為底層對于消費者而言具有最便捷的通達度,不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具,通達的便捷度隨之減弱。
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