2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》常見錯誤房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法

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　　房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法知識點(diǎn)是2016年房地產(chǎn)估計師考試高頻考點(diǎn)，現(xiàn)整理如下：

　　房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價的類型與方法：

　　(一)商品房

　　商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。

　　(二)行政劃拔地上的房產(chǎn)

　　行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán)，按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費(fèi)用后，須先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金，因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進(jìn)行估價時，可采取兩種技術(shù)路線進(jìn)行估價：

　　(1)以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價，拍賣后從拍賣價款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價款及賣方稅費(fèi)。估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。

　　(2)以房地產(chǎn)的權(quán)益價格，即完全商品房的價格減去應(yīng)補(bǔ)地價進(jìn)行評估，估價時可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場價格，再評估應(yīng)補(bǔ)繳的地價。

　　由于完全產(chǎn)權(quán)市場價格比較容易獲取，而應(yīng)補(bǔ)交地價存在較多變數(shù)，因此通常采用第一種技術(shù)路線。

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　　(三)在建工程

　　對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費(fèi)用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費(fèi)用，估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。

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