2016年房地產(chǎn)估價師《案例分析》估價假設(shè)和限制條件考點

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　　2.未經(jīng)調(diào)查確認或無法調(diào)查確認的資料數(shù)據(jù)

　　(1)本報告出具的價格包含了國有土地使用權(quán)出讓金。如至估價時點止，原產(chǎn)權(quán)人尚有任何有關(guān)估價對象的應(yīng)繳未繳稅費，應(yīng)按照規(guī)定繳納或從評估價值中相應(yīng)扣減。

　　(2)本次估價未對估價對象做建筑物基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實驗，本次評估假設(shè)其無基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題。

　　(3)假設(shè)估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷。

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　　3.估價中未考慮的因素及一些特殊處理

　　(1)估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下的市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，評估結(jié)果一般亦會發(fā)生變化。

　　(2)估價結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險。

　　(3)估價結(jié)果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營決策失誤或市場運作失當(dāng)對其價值的影響。

　　(4)估價對象T25～T28型住宅樓和T11～T12型住宅樓主體框架均已封頂，內(nèi)、外墻均未砌筑。本次評估假設(shè)估價對象能按計劃開發(fā)完成且本次評估出具的評估結(jié)果為假設(shè)估價對象在取得預(yù)售證后于估價時點的預(yù)售市場價格。特提請報告使用人注意!

　　估價對象建筑面積來源于委托人提供的《關(guān)于申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的復(fù)函》(××規(guī)建函[××]××號)復(fù)印件，若與實際不符，應(yīng)據(jù)實調(diào)整評估價值。因其不實造成的影響，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任，特此聲明。

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　　4.本報告使用的限制條件

　　(1)本報告僅為委托人提供估價對象在取得預(yù)售證后于估價時點的預(yù)售市場價格參考，不作它用。

　　(2)本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內(nèi)實現(xiàn)，估價結(jié)果可作估價對象在取得預(yù)售證后于估價時點的預(yù)售市場價格參考，超過一年，需重新進行估價。

　　(3)本報告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。

　　報告所稱“市場價格”是指估價對象在保持現(xiàn)有用途并正常開發(fā)完成，取得預(yù)售證后，在外部經(jīng)濟環(huán)境保持穩(wěn)定的前提下，為本報告書所確定的評估目的而提出的公允評估意見。該評估意見是指假定在充分發(fā)達的公開市場條件下，交易雙方在交易地位平等、充分了解相關(guān)市場信息及交易雙方獨立和理智進行判斷的前提下形成的公平市場價格。該價格并不代表估價對象在涉及產(chǎn)權(quán)變動或形態(tài)轉(zhuǎn)變時的實際交易價格。

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