2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》房地產(chǎn)投資的利弊考點

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　　(2)能夠得到稅收方面的好處

　　置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營收入為基數(shù)以固定稅率征收的。從會計的角度來說，建筑物隨著其樓齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。

　　從另外一個角度來說，即使某項置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益為負值，投資者不能享受到置業(yè)投資稅收上的好處，但只要物業(yè)的經(jīng)營收入能支付該項置業(yè)投資的經(jīng)營費用和抵押貸款利息，投資者就沒有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業(yè)投資的虧損來充抵其他投資的凈經(jīng)營收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的好處。因為置業(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項目或經(jīng)營內(nèi)容中的一種，所以置業(yè)投資有時可以起到蓄水池的作用。從城鎮(zhèn)居民購買自住住宅的政策來看，這種投資往往能享受政府提供的稅收優(yōu)惠。

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　　(3)易于獲得金融機構(gòu)的支持

　　由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。

　　金融機構(gòu)通常認為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因為除了投資者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，所以金融機構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當高，一般可以達到 70%～90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)惠。在西方發(fā)達國家，投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資，也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。

　　(4)能抵消通貨膨脹的影響

　　通貨膨脹是反映一個經(jīng)濟體總體價格水平上漲水平的指標。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹(expetedinflation)和非預(yù)期通貨膨脹 (unexpectedinflation)。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。

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　　由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。

　　從中國房地產(chǎn)市場價格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項目全部進行統(tǒng)計分析，但幾乎沒有人會相信房地產(chǎn)價格的上漲率會落后于總體物價水平的上漲率。

　　房地產(chǎn)投資的這個優(yōu)點，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。例如，美國2003年商用房地產(chǎn)置業(yè)投資的凈租金收益率大約為6%，與抵押貸款利率基本相當，但由于物業(yè)的增值部分扣除通貨膨脹影響后還有4%～6%的凈增長，所以投資者得到的實際投資收益率是10%～12%，大大超過了同期抵押貸款利率的水平。置業(yè)投資所具有的增值性，還可以令投資者能比較準確地確定最佳投資持有期限，以及在日后轉(zhuǎn)售中所能獲得的資本利得。

　　當然，經(jīng)歷過房地產(chǎn)市場蕭條的人士可能也會提出這樣的問題，即1998年～2000年中國香港各類房地產(chǎn)的市場價格平均下降了60%，其幅度已經(jīng)遠遠超過了同期通貨膨脹率的下降幅度，如果說其使用價值不變，房地產(chǎn)能夠保值，但怎么能證明這個時期的房地產(chǎn)是在增值呢?應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐的市場環(huán)境下，購買房地產(chǎn)的活動已經(jīng)不再是一般意義上的投資行為，而且講房地產(chǎn)投資能夠增值，是在正常市場條件下，從長期投資的角度來看的。短期內(nèi)房地產(chǎn)價值的下降，并不影響其長期的增值特性，從房地產(chǎn)市場的長期景氣循環(huán)規(guī)律來看，房地產(chǎn)價格總是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展不斷上升的。

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　　(5)提高投資者的資信等級

　　由于擁有房地產(chǎn)并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實力的最好證明。這對于提高置業(yè)投資者或房地產(chǎn)資產(chǎn)擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。

　　2房地產(chǎn)投資之弊

　　房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點。這些缺點突出表現(xiàn)在：

　　(1)變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)被認為是一種非流動性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無損地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因為無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。

　　(2) 投資數(shù)額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)短期危機時，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。

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　　(3)投資回收周期較長。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風(fēng)險，對投資者資金實力的要求很高。

　　(4)需要專門的知識和經(jīng)驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當復(fù)雜，直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識和經(jīng)驗，因此限制了參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達到預(yù)期的投資目標，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。

　　此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以通過購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進行房地產(chǎn)投資。

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