2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能考點(diǎn)

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　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

　　在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求狀況。價(jià)格不僅預(yù)示市場(chǎng)的變化及其趨勢(shì)，還可通過(guò)價(jià)格信號(hào)來(lái)指導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方的行為。即價(jià)格機(jī)制是通過(guò)市場(chǎng)發(fā)揮作用的。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的五個(gè)功能：

　　配置存量房地產(chǎn)資源和利益。土地資源的有限性，開(kāi)發(fā)建設(shè)周期較長(zhǎng)而滯后于市場(chǎng)需求的變化，所以必須在各種用途和眾多想擁有物業(yè)的人和機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行分配通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，在達(dá)到令買(mǎi)賣(mài)雙方都能接受的市場(chǎng)均衡價(jià)格的條件下，就能完成這種分配。

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　　顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化。引起需求增減的原因：①未來(lái)預(yù)期收益變化;②政府稅收政策的影響;③收入水平變化或消費(fèi)品味變化;④原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。

　　指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化。供給的變化可能會(huì)由于下述原因引起：①建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉?lái)物業(yè)的使用方式。②某類(lèi)物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化。根據(jù)當(dāng)?shù)馗黝?lèi)房地產(chǎn)收益率水平，同類(lèi)型的物業(yè)都存在一個(gè)適當(dāng)?shù)淖饨鹗蹆r(jià)比例，若售價(jià)太高，出租住宅的需求就會(huì)增加，反之亦然。用途可相互替代的不同類(lèi)型物業(yè)之間的租金售價(jià)相對(duì)變化也會(huì)引起需求的變化。

　　指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計(jì)劃。制定土地供給計(jì)劃首先要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)提供的存量、增量、交易價(jià)格和數(shù)量、空置率、吸納率、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等市場(chǎng)信號(hào)的分析研究，才能制定出既符合市場(chǎng)需要、可操作性強(qiáng)、又能體現(xiàn)政府政策和意志的土地供給計(jì)劃。

　　引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。市場(chǎng)可引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，使之適應(yīng)供給條件的變化，這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

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