2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第七章5節(jié)

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　　第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

　　第五節(jié) 決策的概念與方法

　　1.決策的概念：

　　(一)決策及其特征

　　決策是決策者為達(dá)到某種預(yù)定目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論、方法和手段，制定出若干行動(dòng)方案，對(duì)此做出一種具有判斷陛的選擇，予以實(shí)施，直到目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。決策的簡單定義就是從兩個(gè)以上的備選方案中選擇一個(gè)的過程，包括識(shí)別機(jī)會(huì)或診斷問題、確定目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、監(jiān)督與評(píng)估等決策過程。決策可以按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分類型。按決策的層次劃分，包括戰(zhàn)略性決策、管理陛決策和業(yè)務(wù)性決策;按決策的性質(zhì)劃分，包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策;按參與決策的人數(shù)劃分，包括個(gè)人決策和群體決策。房地產(chǎn)投資決策通常屬于風(fēng)險(xiǎn)型或不確定型的群體管理決策。

　　(二)決策的原則與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　決策的原則包括滿意原則、系統(tǒng)原則、信息原則、預(yù)測原則、比較選優(yōu)原則和反饋原則。滿意原則指決策遵循的是滿意原則而不是最優(yōu)原則。系統(tǒng)原則要求把決策對(duì)象看做一個(gè)系統(tǒng)并以此系統(tǒng)的整體目標(biāo)為核心追求整體優(yōu)化目的。信息原則在于強(qiáng)調(diào)信息是決策的基礎(chǔ)。預(yù)測原則是指通過科學(xué)的預(yù)測，對(duì)未來事件的發(fā)展趨勢和狀況進(jìn)行描述和分析，做出有根據(jù)的假設(shè)和判斷，為決策提供科學(xué)依據(jù)和準(zhǔn)則。比較優(yōu)選原則要求在各種可能的備選方案中選擇最能滿足決策者目標(biāo)的方案。反饋原則要求將先期決策執(zhí)行過程及結(jié)果中的經(jīng)驗(yàn)及時(shí)反饋應(yīng)用于后續(xù)決策活動(dòng)中。

　　決策的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)主要是評(píng)價(jià)決策的有效性程度，通常從決策的質(zhì)量或合理性、決策的可接受性、決策的時(shí)效性和決策的經(jīng)濟(jì)性四個(gè)方面來評(píng)價(jià)。

　　(三)決策理論

　　決策理論主要包括古典決策理論和行為決策理論兩大分支，古典決策理論和行為決策理論的有機(jī)結(jié)合，形成了當(dāng)代決策理論。

　　2.決策的方法：

　　(一)確定型決策方法

　　確定型決策是在未來自然狀態(tài)已知時(shí)的決策，即每個(gè)行動(dòng)方案達(dá)到的效果可以確切地計(jì)算出來，從而可以根據(jù)決策目標(biāo)做出肯定抉擇的決策。該決策具有反復(fù)、經(jīng)常出現(xiàn)的特點(diǎn)。決策過程和方法常是固定程序和標(biāo)準(zhǔn)方法，因此又稱做程序化決策。對(duì)于這類問題的決策，可以應(yīng)用線性規(guī)劃等運(yùn)籌學(xué)方法或借助計(jì)算機(jī)進(jìn)行決策。

　　(二)風(fēng)險(xiǎn)型決策方法

　　風(fēng)險(xiǎn)型決策是指雖然未來事件的自然狀態(tài)不能肯定，但是發(fā)生概率為已知的決策，又稱隨機(jī)性決策。風(fēng)險(xiǎn)型決策的判斷特征是：存在明確的決策目標(biāo);存在多個(gè)備選方案;存在不以決策者意志為轉(zhuǎn)移的多種未來事件的各自然狀態(tài);各備選方案在不同自然狀態(tài)下的損益值可以計(jì)算;可推斷各自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。風(fēng)險(xiǎn)型決策的具體方法包括最大可能法、期望值法和決策樹法。

　　(三)不確定型決策方法

　　不確定型決策是指未來事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，而且未來事件發(fā)生的概率也是未知情況下的決策，即它是一種沒有先例的、沒有固定處理程序的決策。不確定型決策一般要依靠決策者的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)、分析判斷能力和創(chuàng)造能力，并借助于經(jīng)驗(yàn)方法進(jìn)行決策。常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法等。

　　3.房地產(chǎn)投資決策：

　　房地產(chǎn)投資決策的核心，是準(zhǔn)確估算投資收益、分析投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并在權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上做出投資決策。

　　(一)房地產(chǎn)投資決策的工作階段與步驟

　　房地產(chǎn)投資決策過程通常有三個(gè)階段：

　　(1)策略階段，即界定可接受的收益和風(fēng)險(xiǎn);

　　(2)分析階段，即衡量可能的收益與風(fēng)險(xiǎn);

　　(3)決策階段，即評(píng)估各種收益與風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)投資決策的具體工作，則包括5個(gè)基本步驟，即：

　　(1)明確投資者目的、目標(biāo)和約束條件;

　　(2)分析投資環(huán)境與市場條件;

　　(3)進(jìn)行投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析;

　　(4)應(yīng)用決策準(zhǔn)則;

　　(5)投資決策

　　(二)房地產(chǎn)投資決策的類型

　　房地產(chǎn)投資決策，即是否就某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，是一個(gè)較為籠統(tǒng)的提法。在房地產(chǎn)投資實(shí)踐活動(dòng)中，往往涉及到一系列具體的投資決策工作。按照投資決策所要決定的問題的性質(zhì)或目的，可以房地產(chǎn)投資決策細(xì)分為土地開發(fā)投資決策、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策和置業(yè)投資決策三種具體類型。而每一種具體類型的投資決策，又會(huì)涉及一系列投資決策問題。

　　(三)房地產(chǎn)投資決策中的投資策略與投資收益目標(biāo)

　　不同的投資者有著不同的投資策略。中小型房地產(chǎn)企業(yè)更注重企業(yè)的成長性和盈利性，面臨的主要是單一項(xiàng)目的投資決策問題。大型房地產(chǎn)企業(yè)在決策單一項(xiàng)目的投資問題時(shí)，往往還要考察該項(xiàng)目投資對(duì)企業(yè)擁有房地產(chǎn)投資組合的區(qū)域分布、物業(yè)類型分布、市場所處的周期階段等。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)模式，即其營業(yè)收入是來自開發(fā)投資、置業(yè)投資，還是兩種投資履行兼而有之，也影響其目標(biāo)投資收益水平和可容忍的風(fēng)險(xiǎn)水平。