2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第六章6節(jié)
【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第六章6節(jié)",本文系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選的知識點(diǎn),希望對您有所幫助,??荚図樌?
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第六章 經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法
第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選
1.方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用:
(一)方案經(jīng)濟(jì)比選
方案經(jīng)濟(jì)比選,是遵循一定的比選規(guī)則,選用適當(dāng)?shù)谋冗x方法,在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方案的行為過程。
(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的類型
各種可能方案中,主要存在著三種關(guān)系,即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。互斥關(guān)系,是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系,在進(jìn)行方案比選時,在各個備選方案中只能選擇一個,其余必須放棄。獨(dú)立關(guān)系,是指各個方案的現(xiàn)金流量是獨(dú)立的,不具有相關(guān)性,其中任何一個方案的采用與否與自己的可行性有關(guān),與其他方案是否被采用無關(guān)。相關(guān)關(guān)系,是指在各個方案之間,某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響,進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕。
(三)方案經(jīng)濟(jì)比選的作用
方案經(jīng)濟(jì)比選,是項(xiàng)目可行性研究與決策工作的重要內(nèi)容。
(四)方案比選中的決策準(zhǔn)則
在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中,通常要遵循三個決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是:備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。
1.備選方案差異原則
通過分析比較備選方案之間的差異,就可以判斷各備選方案的優(yōu)劣。
2.最低可接受收益率原則
投資的目的是獲取盡可能高的利潤,因此所有備選方案的利潤必須超過最低可接受收益率(MARR),該最低可接受收益率是由企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)決定的目標(biāo)收益率,有時也被視為投資的機(jī)會成本。
3.不行動原則
不行動原則意味著投資者將放棄投資機(jī)會,不選擇備選方案中的任何項(xiàng)目,保持其資金可以隨時投資到財務(wù)內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率的投資項(xiàng)目中去。
2.方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法:
(一)凈現(xiàn)值法
凈現(xiàn)值法是通過比較不同備選方案財務(wù)凈現(xiàn)值大小來進(jìn)行方案選擇的方法為優(yōu)選方案。如果所有的備選方案的財務(wù)凈現(xiàn)值均小于零,則選擇不行動方案。
(二)差額投資內(nèi)部收益率法
差額投資內(nèi)部收益率,是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。
(三)等額年值法
(四)費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法
對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時,為簡化計算,可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選。
(五)其他經(jīng)濟(jì)比選方法
對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目,可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。
3.方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇:
(一)比選方法選擇規(guī)則
在方案比選過程中,應(yīng)該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則,表現(xiàn)在以下3個方面。
(1)當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同,且項(xiàng)目無資金約束的條件下,一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。
(2)當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時,一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進(jìn)行方案比選,須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期,通過運(yùn)用最小公倍數(shù)法和研究期法進(jìn)行調(diào)整,然后再進(jìn)行比選。
(3)當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時,可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。
(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)
在進(jìn)行可供比較方案比選時,應(yīng)注意各方案之間的可比性,遵循費(fèi)用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則,并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價指標(biāo)作為比選指標(biāo)。
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