2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第六章6節(jié)

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　　第六章 經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法

　　第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選

　　1.方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用：

　　(一)方案經(jīng)濟(jì)比選

　　方案經(jīng)濟(jì)比選，是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當(dāng)?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方案的行為過程。

　　(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的類型

　　各種可能方案中，主要存在著三種關(guān)系，即互斥關(guān)系、獨(dú)立關(guān)系和相關(guān)關(guān)系。互斥關(guān)系，是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系，在進(jìn)行方案比選時，在各個備選方案中只能選擇一個，其余必須放棄。獨(dú)立關(guān)系，是指各個方案的現(xiàn)金流量是獨(dú)立的，不具有相關(guān)性，其中任何一個方案的采用與否與自己的可行性有關(guān)，與其他方案是否被采用無關(guān)。相關(guān)關(guān)系，是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響，進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕。

　　(三)方案經(jīng)濟(jì)比選的作用

　　方案經(jīng)濟(jì)比選，是項(xiàng)目可行性研究與決策工作的重要內(nèi)容。

　　(四)方案比選中的決策準(zhǔn)則

　　在對互斥方案進(jìn)行比較選擇的過程中，通常要遵循三個決策準(zhǔn)則。這些準(zhǔn)則是：備選方案差異原則、最低可接受收益率原則和不行動原則。

　　1.備選方案差異原則

　　通過分析比較備選方案之間的差異，就可以判斷各備選方案的優(yōu)劣。

　　2.最低可接受收益率原則

　　投資的目的是獲取盡可能高的利潤，因此所有備選方案的利潤必須超過最低可接受收益率(MARR)，該最低可接受收益率是由企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)決定的目標(biāo)收益率，有時也被視為投資的機(jī)會成本。

　　3.不行動原則

　　不行動原則意味著投資者將放棄投資機(jī)會，不選擇備選方案中的任何項(xiàng)目，保持其資金可以隨時投資到財務(wù)內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率的投資項(xiàng)目中去。

　　2.方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法：

　　(一)凈現(xiàn)值法

　　凈現(xiàn)值法是通過比較不同備選方案財務(wù)凈現(xiàn)值大小來進(jìn)行方案選擇的方法為優(yōu)選方案。如果所有的備選方案的財務(wù)凈現(xiàn)值均小于零，則選擇不行動方案。

　　(二)差額投資內(nèi)部收益率法

　　差額投資內(nèi)部收益率，是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。

　　(三)等額年值法

　　(四)費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法

　　對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行比選時，為簡化計算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的比選。

　　(五)其他經(jīng)濟(jì)比選方法

　　對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選。

　　3.方案經(jīng)濟(jì)比選方法的選擇：

　　(一)比選方法選擇規(guī)則

　　在方案比選過程中，應(yīng)該注意選擇適宜的比選方法。具體比選方法選擇規(guī)則，表現(xiàn)在以下3個方面。

　　(1)當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同，且項(xiàng)目無資金約束的條件下，一般采用凈現(xiàn)值法、等額年值法和差額投資內(nèi)部收益率法。

　　(2)當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進(jìn)行比選。如果要采用差額投資內(nèi)部收益率法或凈現(xiàn)值法進(jìn)行方案比選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期，通過運(yùn)用最小公倍數(shù)法和研究期法進(jìn)行調(diào)整，然后再進(jìn)行比選。

　　(3)當(dāng)可供比較方案的效益相同或基本相同時，可采用費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。

　　(二)方案經(jīng)濟(jì)比選的特殊注意事項(xiàng)

　　在進(jìn)行可供比較方案比選時，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計算口徑對應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評價指標(biāo)作為比選指標(biāo)。