當(dāng)前位置: 首頁 > 房地產(chǎn)估價師 > 房地產(chǎn)估價師備考資料 > 2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點第六章1節(jié)

2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點第六章1節(jié)

更新時間:2015-09-15 09:00:59 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽105收藏31

房地產(chǎn)估價師報名、考試、查分時間 免費短信提醒

地區(qū)

獲取驗證 立即預(yù)約

請?zhí)顚憟D片驗證碼后獲取短信驗證碼

看不清楚,換張圖片

免費獲取短信驗證碼

摘要   【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點第六章1節(jié)",本文系統(tǒng)闡述

  【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點第六章1節(jié)",本文系統(tǒng)闡述了效益和費用識別的知識點,希望對您有所幫助,祝考試順利!

  特別推薦:2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)考點匯總

  第六章 經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法

  第一節(jié) 效益和費用識別

  1.投資與成本:

  (一)

  1.投資

  廣義的投資是指人們有目的的經(jīng)濟(jì)行為,即將一定的資源投入某項計劃,以獲取所期望的報酬。所投入的資源可以是資金,也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗或其他資源。

  2.成本

  成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價。就工業(yè)投資項目而言,其投產(chǎn)后便開始了產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營活動,產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動與物化勞動的消耗,產(chǎn)品的成本就是這種勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。

  (二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

  對于“開發(fā)-持有出租-出售”模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言,開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)項目竣工投入使用后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)投資,接下來的出租經(jīng)營活動又會產(chǎn)生營業(yè)成本和運營費用(含維修保養(yǎng)費用),并通過房地產(chǎn)租賃收入得以回收。

  房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購買一更新改造一出售”模式時,其投資與成本特點與“開發(fā)一銷售”模式相似。如果采用“購買一持有出租”或“購買一裝修改造一持有出租出售”模式時,其投資與成本特點與“開發(fā)持有出租一出售”模式相似。

  1.開發(fā)項目總投資

  開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)所需投入的各項費用;經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。

  2.開發(fā)產(chǎn)品成本

  開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目建成時,按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度,轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。

  3.營業(yè)成本

  營業(yè)成本又稱經(jīng)營成本,是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時,將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關(guān)財務(wù)和會計制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

  4.期間費用

  開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

  5.運營費用

  運營費用是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出,包括期間費用(銷售費用、管理費用、財務(wù)費用)、營業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費、大修基金等。

  2.營業(yè)收入、利潤和稅金:

  (一)營業(yè)收入

  營業(yè)收入又稱經(jīng)營收入,是指向社會出售、出租開發(fā)商品或自營時的貨幣收入,包括銷售收入、出租收入和自營收入。

  (二)利潤

  利潤是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn),企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式,其營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、期間費用和營業(yè)稅金及附加后的盈余部分,稱為投資者的營業(yè)利潤(或稱經(jīng)營利潤),這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分,要在全社會范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。

  (三)稅金

  稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務(wù)的單位或個人征收的財政資金。國家或地方政府的這種籌集財政資金的手段叫稅收。

  目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有:

  1.營業(yè)稅金及附加

  2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅

  3.土地增值稅

  4.企業(yè)所得稅

  根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點,國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅,做出了按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納,待開發(fā)項目竣工后再進(jìn)行所得稅清算的特殊規(guī)定。其主要內(nèi)容包括:

  (1)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額,扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

  (2)商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率,開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%,開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%,開發(fā)項目位于其他地區(qū)的不得低于10%。

  (3)開發(fā)產(chǎn)品完工后,開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式,按照收入確認(rèn)的原則,合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實際銷售收入,同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本,計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。

  (4)在年度納稅申報時,開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告。

  3.房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式:

  (一)置業(yè)投資

  對置業(yè)投資來說,房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金收益、物業(yè)增值或股權(quán)增加等方面。租金通常表現(xiàn)為月租金收入,而增值和股權(quán)增加效果則既可在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)時實現(xiàn),也可在以針對物業(yè)的再融資行為中實現(xiàn)(如申請二次抵押貸款)。

  置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的好壞受市場狀況和物業(yè)特性變化的影響。個人或企業(yè)進(jìn)行置業(yè)投資的目的是要獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果,這些預(yù)期經(jīng)濟(jì)效果在沒有成為到手的現(xiàn)金流量之前,僅僅是一個模糊的期望。因此,置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的三種表現(xiàn)形式僅能說明投資者可獲得的利益類型,在沒有轉(zhuǎn)換為一個特定時間點的現(xiàn)金流量之前,經(jīng)濟(jì)效果是無法定量描述或量測的。

  (二)開發(fā)投資

  房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入,其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。

  編輯推薦:

  2014年房地產(chǎn)估價師合格證領(lǐng)取匯總

  2015年房地產(chǎn)估價師考試報名信息匯總

  房地產(chǎn)估價師歷年真題(2003-2014)匯總

  環(huán)球網(wǎng)校友情提示:如果您在此過程中遇到任何疑問,請登錄環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道論壇,隨時與廣大考生朋友們一起交流。

 

分享到: 編輯:環(huán)球網(wǎng)校

資料下載 精選課程 老師直播 真題練習(xí)

房地產(chǎn)估價師資格查詢

房地產(chǎn)估價師歷年真題下載 更多

房地產(chǎn)估價師每日一練 打卡日歷

0
累計打卡
0
打卡人數(shù)
去打卡

預(yù)計用時3分鐘

房地產(chǎn)估價師各地入口
環(huán)球網(wǎng)校移動課堂APP 直播、聽課。職達(dá)未來!

安卓版

下載

iPhone版

下載

返回頂部