2015年房地產估價師《經營與管理》考點第五章1節(jié)

　　【摘要】2015年房地產估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產估價師《經營與管理》章節(jié)知識點，環(huán)球網校編輯整理了"2015年房地產估價師《經營與管理》考點第五章1節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了現金流量與資金時間價值的知識點，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　第五章 現金流量與資金時間價值

　　第一節(jié) 現金流量

　　1.現金流量的概念：

　　房地產開發(fā)投資活動可以從物質形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。從物質形態(tài)看，房地產開發(fā)投資活動表現為開發(fā)商使用各種工具、設備和管理手段，消耗一定量的能源，通過對土地進行開發(fā)活動，使用各種建筑材料與建筑構配件，最終生產出可供人類生產或生活人住的建筑空間，或通過對建筑物的維護維修管理活動，提供滿足客戶各種需求的入住空間。從貨幣形態(tài)看，房地產開發(fā)投資活動則表現為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租經營獲得一定量的貨幣收入。

　　對于一個特定的經濟系統(tǒng)而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式(包括現金和其他貨幣支付形式)體現的資金流出或資金流人。在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現金流入。現金流入與現金流出之差稱為凈現金流量。經濟活動的類型和特點不同，現金流入和現金流出的具體表現形式也會有很大差異。對于房地產開發(fā)投資項目來說，現金流人通常包括銷售收入、出租收入、其他經營收入等;現金流出主要包括土地與建造成本或購買成本、財務費用、運營費用、銷售費用和稅金支出等。

　　房地產投資分析的目的，就是要根據特定房地產開發(fā)投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術方案下的現金流出與現金流人，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經濟效果。

　　2.現金流量圖：

　　把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數額和發(fā)生時點都不盡相同。為了正確地進行經濟效果評價，需要借助現金流量圖來進行分析。現金流量圖是用以反映項目在一定時期內資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經濟系統(tǒng)的現金流量繪到一個時間坐標圖中，表示出各現金流入、流出與相應時間的對應關系。

　　繪制現金流量圖的基本規(guī)則是：

　　(1)以橫軸為時問軸，向右延伸表示時問的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。

　　(2)如果現金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數和看成是在計息周期的期末發(fā)生，稱為期末慣例法。在一般情況下，采用這個簡化假設，能夠滿足投資分析工作的需要。

　　(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動情況繪成現金流量圖時，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關計算中出現第0周期的由來。

　　(4)相對于時間坐標的垂直箭線代表不同時點的現金流量?，F金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現金流量，向下者表示負現金流量(圖5—2)。某一計息周期內的凈現金流量，是指該時段內現金流量的代數和。

　　3.房地產投資活動中的現金流量：

　　根據房地產開發(fā)經營企業(yè)的業(yè)務經營模式類型，可以將房地產投資業(yè)務劃分為“開發(fā)-銷售”、“開發(fā)-持有出租-出售”、“購買-持有出租-出售”、“購買-更新改造-出售”、“購買-更新改造-出租-出售”等基本模式。對于某一具體房地產開發(fā)投資項目而言，其經營模式或為上述模式的一種，或為上述兩種或兩種以上模式的組合。

　　(一)開發(fā)-銷售模式現金流量圖

　　開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項目，部分其他用途類型的開發(fā)項目也可能采用開發(fā)-銷售模式。這種業(yè)務模式下的現金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費用(管理費用、銷售費用和財務費用)、銷售稅費，現金流入是銷售收入。

　　(二)開發(fā)-持有出租-出售模式現金流量圖

　　開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產項目。

　　(三)購買持有出租-出售模式現金流量圖

　　許多房地產企業(yè)購買新建成的收益性房地產，然后持有并出租經營，并在未來的某個時點將物業(yè)轉售出去，形成了購買持有出租-出售模式。

　　(四)購買-更新改造-出售模式現金流量圖

　　也有部分房地產企業(yè)擅長購買舊有住宅或收益性物業(yè)，通過更新改造甚至改變物業(yè)用途后再出售，形成了購買-更新改造-出售模式。

　　(五)購買-更新改造-出租-出售模式現金流量圖

　　將更新改造后的收益性房地產持有并出租經營，并在持有經營一段時間后，根據市場狀況和企業(yè)財務狀況將其轉售出去，也是部分房地產企業(yè)常采用的業(yè)務模式，即購買-更新改造-出租-出售模式。