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2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識第八章2節(jié)

更新時間:2015-09-15 14:22:33 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽143收藏42

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摘要   【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識點,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識第八章2節(jié)",本文系統(tǒng)

  【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識點,環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識第八章2節(jié)",本文系統(tǒng)闡述了房地產(chǎn)價格構(gòu)成的知識點,希望對您有所幫助,??荚図樌?

  特別推薦:2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)知識匯總

  第八章 成本法及其運用

  第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成

  土地取得成本:

  土地取得成本也稱為土地費用,是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出,包括土地開發(fā)補償費(如土地和房屋征收補償費、相關(guān)稅費、地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費等)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費等。

  土地取得成本的具體構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而有所不同。目前取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑主要有3個:①通過市場購置取得;②通過征收集體土地取得;③通過征收國有土地上房屋取得。在實際估價中,應(yīng)根據(jù)估價對象中的土地在估價時點取得的主要途徑,選取上述三個途徑之一來求取。

  建設(shè)成本:

  建設(shè)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費用、稅金等,主要包括下列幾項:

  (1)勘察設(shè)計和前期工程費,如市場調(diào)研、可行性研究、項目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評價、交通影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招標,以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時用房等房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的必要支出。要注意場地平整費等費用與前述土地取得成本的銜接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運和場地平整的費用或者取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是“七通一平”等狀況的熟地,則在此就只有部分或者沒有場地平整費等費用。

  (2)建筑安裝工程費,包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等費用。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費重復(fù)。

  (3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費,包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等設(shè)施的建設(shè)費用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地,則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費已部分或全部包含在土地取得成本中,在此就只有部分或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。

  (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費,包括城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會)、市政公用(如公共廁所)等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用。

  (5)其他工程費,包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等。

  (6)開發(fā)期間稅費,包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費用,如綠化建設(shè)費、人防工程費等。

  有時需要將上述建設(shè)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。在這種情況下,一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費歸入土地開發(fā)成本;公共配套設(shè)施建設(shè)費視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況,歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中,或者在兩者之間進行合理分配;其他費用一般歸入建筑物建設(shè)成本中。

  管理費用:

  管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出i包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等,可總結(jié)為土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例,如4%。因此,管理費用通常按照土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。

  銷售費用:

  銷售費用也稱為銷售成本,是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出,包括廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設(shè)費、樣板房或樣板間建設(shè)費、銷售人員費用或者銷售代理費等。為便于投資利息的測算,銷售費用應(yīng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用。廣告費、銷售資料制作費、售樓處建設(shè)費、樣板房或樣板間建設(shè)費一般是在銷售之前發(fā)生的,銷售代理費一般是與銷售同時發(fā)生的。銷售費用通常按照開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例來測算,如為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的3%。

  投資利息:

  一)投資利息的含義

  投資利息與財務(wù)費用不完全相同,是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應(yīng)計算的利息,而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費。

  (二)投資利息的計算

  計算投資利息需要把握下列5個方面:

  1.應(yīng)計息項目

  應(yīng)計息項目包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。銷售稅費一般不計算利息。

  2.計息周期

  計息周期是指計算利息的單位時間。它可以是年、半年、季、月等,通常為年。

  3.計息期

  計息期也稱為計息周期數(shù)。為確定每項費用的計息期,首先要估算整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)期。

  4.計息方式

  計息方式有單利和復(fù)利兩種。單利是指每期均按原始本金計算利息,即只有本金計算利息,本金所產(chǎn)生的利息不計算利息。在單利計息下,每期的利息是個常數(shù)。

  5.利率

  利率是用百分比表示的單位時間內(nèi)增加的利息與原金額之比。利率有單利利率和復(fù)利利率、存款利率和貸款利率、名義利率和實際利率等。投資利息計算中一般采用估價時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。

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