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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第三章4節(jié)

更新時(shí)間:2015-09-06 13:22:01 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽89收藏44

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摘要   【摘要】2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試是10月17日-18日,為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第三章4節(jié)",本文系統(tǒng)闡述

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  第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

  第四節(jié) 建設(shè)階段

  1.質(zhì)量控制:

  質(zhì)量控制是指項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)督與管理活動,包括決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段的質(zhì)量控制。

  工程施工階段的工程質(zhì)量控制工作主要包括下列方面:

  (一)對原材料的檢驗(yàn)

  材料質(zhì)量的好壞直接影響工程的質(zhì)量,因此為了保證材料質(zhì)量,應(yīng)當(dāng)在訂貨階段就向供貨商提供檢驗(yàn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),并將這些標(biāo)準(zhǔn)列入訂購合同中。

  (二)對工程采用的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)

  在各種設(shè)備安裝之前均應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)和測試,不合格的要避免采用。

  (三)確立施工中控制質(zhì)量的具體措施

  (1)對各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查,特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表,保證在測量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。

  (2)控制混凝土質(zhì)量?;炷凉こ藤|(zhì)量對建筑工程的安全有著極其重要的影響,必須確保混凝土澆筑質(zhì)量。應(yīng)當(dāng)有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴(yán)格計(jì)量手段,制定混凝土試塊制作、養(yǎng)護(hù)和試壓等管理制度,并有專人監(jiān)督執(zhí)行;試塊應(yīng)妥善保存,以便將來進(jìn)行強(qiáng)度檢驗(yàn),在澆灌混凝土之前,應(yīng)當(dāng)有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。

  (3)對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法,以保證質(zhì)量符合合同中規(guī)定的技術(shù)要求。

  (四)確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

  匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗(yàn)證明文件、試驗(yàn)報(bào)告,包括分包商在工程質(zhì)量方面提交的文件。

  2.進(jìn)度控制:

  進(jìn)度控制是指以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù),綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同等手段,對建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的時(shí)間管理。建設(shè)工程進(jìn)度控制工作的主要內(nèi)容包括:對項(xiàng)目建設(shè)總周期的論證與分析;編制項(xiàng)目建設(shè)工程進(jìn)度計(jì)劃;編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃;監(jiān)督項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行;施工現(xiàn)場的調(diào)研與分析。

  (一)工程進(jìn)度計(jì)劃的編制

  (1)將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項(xiàng)工程或工序,單項(xiàng)工程或工序分解的細(xì)致程度,可以根據(jù)工程規(guī)模的大小和復(fù)雜程度確定。

  (2)統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)工程內(nèi)容的工作量。

  (3)計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)工程工作量所需時(shí)間,可用天數(shù)表示。

  (4)按正常施工的各個(gè)單項(xiàng)工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系,排列施工先后次序,從每項(xiàng)施工工序的可能最早開工時(shí)間推算下去,可以得出全部工程竣工所需的周期。

  (二)進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整

  制定進(jìn)度計(jì)劃的方法有兩種,一種是應(yīng)用傳統(tǒng)的水平進(jìn)度計(jì)劃(橫道圖法),另一種是網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃(網(wǎng)絡(luò)圖法)。

  1.橫道圖法

  2.網(wǎng)絡(luò)圖法

  (三)其他配套進(jìn)度計(jì)劃

  除了工程進(jìn)度計(jì)劃外,還有其他與之相關(guān)的進(jìn)度計(jì)劃,例如,材料供應(yīng)計(jì)劃、設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃、臨時(shí)工程計(jì)劃等。這些進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施情況影響著整個(gè)工程的進(jìn)度。

  (1)材料供應(yīng)計(jì)劃。根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃,確定材料、設(shè)備的數(shù)量和供貨時(shí)間,以及各類物資的供貨程序,制定供應(yīng)計(jì)劃。

  (2)設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃。根據(jù)工程進(jìn)度的需要制定設(shè)備周轉(zhuǎn)計(jì)劃,包括模板周轉(zhuǎn),起重機(jī)械、土方工程機(jī)械的使用等。

  (3)臨時(shí)工程計(jì)劃。臨時(shí)工程包括:工地臨時(shí)居住房屋、現(xiàn)場供電、給排水等。在制定了工程進(jìn)度計(jì)劃后亦應(yīng)制定相應(yīng)的臨時(shí)工程計(jì)劃。

  (四)進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

  影響工程進(jìn)度的因素很多,需要特別重視的有以下幾方面:

  (1)材料、設(shè)備的供應(yīng)情況。

  (2)設(shè)計(jì)變更。

  (3)勞動力的安排情況。

  (4)氣象條件。

  3.成本控制:

  工程成本控制是監(jiān)督成本費(fèi)用、降低工程造價(jià)的重要手段。開發(fā)商的利潤來自于租售收入和總開發(fā)成本的差值,而工程成本又是總開發(fā)成本的主要組成部分,所以降低工程成本就能增加開發(fā)利潤。

  (一)成本控制的主要工作內(nèi)容

  除項(xiàng)目投資決策、設(shè)計(jì)和工程發(fā)包階段的成本控制外,項(xiàng)目施工階段的工程成本控制主要包括下列方面的工作:

  1.編制成本計(jì)劃,確定成本控制的目標(biāo)

  2.審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案

  3.控制工程款的動態(tài)結(jié)算

  4.控制工程變更

  (二)控制工程成本的做法和手段

  1.強(qiáng)化“成本”意識,加強(qiáng)全面管理

  成本控制涉及項(xiàng)目建設(shè)中各部門甚至每一個(gè)工作人員,強(qiáng)化“成本”意識,協(xié)調(diào)各部門共同參加成本控制工作,這是最基本的做法。計(jì)劃部門應(yīng)事先聽取現(xiàn)場管理人員的建議,制定切實(shí)可行的成本計(jì)劃。在成本計(jì)劃實(shí)施中,應(yīng)時(shí)刻注意施工管理人員的反饋,以便在需要時(shí)進(jìn)行修改或調(diào)整。

  2.確定成本控制的對象

  工程成本中有些費(fèi)用所占比例大,是主要費(fèi)用,有些所占比例小,是次要費(fèi)用。

  3.完善成本控制制度

  完好的計(jì)劃應(yīng)當(dāng)由完善的制度來保證實(shí)施。成本管理人員應(yīng)當(dāng)首先編制一系列標(biāo)準(zhǔn)的報(bào)表,規(guī)定報(bào)表的填報(bào)內(nèi)容與方法。

  4.制定有效的獎勵措施

  成本控制的獎勵措施對調(diào)動各級各類人員降低成本的積極性非常有益。除物質(zhì)獎勵和精神獎勵外,為有突出貢獻(xiàn)的人員提供專業(yè)進(jìn)修、職級晉升和國內(nèi)外考察機(jī)會等,也是非常有效的方法。

  4.合同管理:

  隨著中國建筑市場的日趨完善和逐漸與國際慣例接軌,合同管理在現(xiàn)代建筑工程項(xiàng)目管理中的地位越來越重要,已經(jīng)成為與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、成本控制和安全管理等并列的一大管理職能。

  (一)合同管理的作用

  (1)確定了工程實(shí)施和工程管理的工期、質(zhì)量、價(jià)格等主要目標(biāo),是合同雙方在工程中進(jìn)行各種經(jīng)濟(jì)活動的依據(jù);

  (2)規(guī)定了合同雙方在合同實(shí)施過程中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任、利益和權(quán)利,是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段;

  (3)履行合同、按合同辦事,是工程過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則,合法合同一經(jīng)簽署,則成為法律文件,具有法律約束力;

  (4)一個(gè)項(xiàng)目的合同體系決定了該項(xiàng)目的管理機(jī)制,開發(fā)商通過合同分解或委托項(xiàng)目任務(wù),實(shí)施對項(xiàng)目的控制;

  (5)是合同雙方在工程實(shí)施過程中解決爭執(zhí)的依據(jù)。

  (二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要合同關(guān)系

  (1)開發(fā)商的主要合同關(guān)系:開發(fā)商為了順利地組織實(shí)施其所承擔(dān)的開發(fā)項(xiàng)目,需要在開發(fā)過程中簽署一系列的合同,這些合同通常包括:土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計(jì)合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。

  (2)承包商的主要合同關(guān)系:承包商是工程施工的具體實(shí)施者,是工程承包(或施工)合同的執(zhí)行者。由于承包商不可能、也不需要必備履行工程承包合同的所有能力,因此其通常將許多專業(yè)工作委托出去,從而形成了以承包商為核心的復(fù)雜合同關(guān)系。承包商的主要合同關(guān)系包括:工程承包合同、分包合同、供應(yīng) (采購)合同、運(yùn)輸合同、加工合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險(xiǎn)合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。

  (三)合同管理的主要工作內(nèi)容

  建設(shè)工程合同管理工作,包括建設(shè)工程合同的總體策劃、投標(biāo)招標(biāo)階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實(shí)施過程中的控制。

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