2014年《法規(guī)》重點(diǎn)：物權(quán)法

　　2013年二級(jí)建造師考試真題匯總(環(huán)球出品)

　　1050 物權(quán)法(新增必考)

　　物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。

　　立法目的：明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。

　　注解：1)所有權(quán)是自己的 2)用益物體是他人的 3)擔(dān)保物權(quán)享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

　　1051 掌握抵押權(quán)

　　抵押指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)人就是抵押權(quán)人。

　　1、可以在建工程為抵押物，抵押權(quán)自抵押登記時(shí)設(shè)立。

　　2、抵押財(cái)產(chǎn)的確定。(動(dòng)產(chǎn)優(yōu)行受償權(quán))

　　抵押財(cái)產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時(shí)確定：

　　(1)債務(wù)履行期屆滿，債權(quán)未實(shí)現(xiàn);

　　(2)抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;

　　(3)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形;

　　(4)嚴(yán)重影響債權(quán)實(shí)現(xiàn)的其他情形。

　　3、抵押權(quán)對(duì)第三人的效力

　　1)買受人的效力(銀行不及買受人)

　　2)承租人的效力

　　訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗己登記的抵押權(quán)。

　　4、抵押權(quán)的放棄與順位的變更

　　抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。

　　債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人放棄該抵押權(quán)、抵押權(quán)順位或者變更抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)人喪失優(yōu)先受償權(quán)益的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾仍然提供擔(dān)保的除外。

　　5、抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與其他債權(quán)人的撤銷權(quán)

　　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。

　　抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格。

　　建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　　1052 掌握質(zhì)權(quán)(動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利移交債權(quán)人)

　　為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利移交給債權(quán)人占有的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利拍賣、變賣價(jià)款優(yōu)先受償。分為動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。

　　1、質(zhì)權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

　　權(quán)利：放棄質(zhì)權(quán)

　　義務(wù)：不得擅自使用，處分質(zhì)押財(cái)產(chǎn);不得擅自轉(zhuǎn)質(zhì)

　　2、出質(zhì)人的權(quán)利

　　出質(zhì)人可以請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿后及時(shí)行使質(zhì)權(quán);質(zhì)權(quán)人不行使的，出質(zhì)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)。

　　出質(zhì)人請(qǐng)求質(zhì)權(quán)人及時(shí)行使質(zhì)權(quán)，因質(zhì)權(quán)人怠于行使權(quán)利造成損害的，由質(zhì)權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　1053掌握留置權(quán)(動(dòng)產(chǎn))保管、運(yùn)輸?shù)群贤?/P>

　　留置，是指債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人不按照合同約定的期限履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照本法規(guī)定留置該財(cái)產(chǎn)，以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)膿?dān)保方式。

　　因保管合同、運(yùn)輸合同、加工承攬合同發(fā)生的債權(quán)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有留置權(quán)。法律規(guī)定可以留置的其他合同，也適用留置的法律規(guī)定。

　　留置擔(dān)保的當(dāng)事人包括：留置權(quán)人、留置人。其中，留置權(quán)人就是債權(quán)人，留置人就是動(dòng)產(chǎn)被留置的債務(wù)人。

　　1、留置財(cái)產(chǎn)(不履行到期債物，留置已經(jīng)合法占有的債權(quán)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。)

　　2、留置人的權(quán)利

　　(1)留置權(quán)人有權(quán)收取留置財(cái)產(chǎn)的孳息。

　　(2)同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償

　　3、留置權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　留置權(quán)人與債務(wù)人應(yīng)當(dāng)約定留置財(cái)產(chǎn)后的債務(wù)履行期間;沒有約定或者約定不明確的，留置權(quán)人應(yīng)當(dāng)給債務(wù)人兩個(gè)月以上履行債務(wù)的期間，但鮮活易腐等不易保管的動(dòng)產(chǎn)除外。債務(wù)人逾期未履行的，留置權(quán)人可以與債務(wù)人協(xié)議以留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)，也可以就拍賣、變賣留置財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場價(jià)格。

　　1054 熟悉物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

　　一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

　　1、登記生效(依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)不登記)

　　2、登記與合同效力的關(guān)系(合同大于物權(quán)登記)

　　3、預(yù)告登記

　　當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

　　二、動(dòng)產(chǎn)交付

　　(一)動(dòng)產(chǎn)自交付生效，為了保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　　(二)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效的特殊情況

　　1)依法占有2)返還原物的權(quán)利代替交付3)約定生效

　　三、關(guān)于物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅行為生效的其他規(guī)定

　　1、自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。(政府征收決定)

　　2、自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力(遺產(chǎn))

　　3、自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力(合法建造、拆除房屋)

　　1055 熟悉建設(shè)用地使用權(quán)

　　建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　(一)建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立

　　1、設(shè)立范圍

　　建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。

　　2、設(shè)立方式

　　設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式

　　工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)

　　1、權(quán)利

　　1)對(duì)建設(shè)用地上的物享有所有權(quán)

　　2)建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出資、贈(zèng)與、抵押權(quán)

　　3)獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利(退還出讓金)

　　4)住宅用地期滿續(xù)期的權(quán)利

　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　2、義務(wù)(建設(shè)用地使用權(quán)證書)

　　1)履約 2)支付出讓金 3)不得改變土地用途 4)登記(設(shè)立、變更、注銷的義務(wù))

　　1056 了解物權(quán)的保護(hù)

　　物權(quán)受到傷害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。物權(quán)的保護(hù)采取方式：

　　l)請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利(歸屬內(nèi)容)

　　2)請(qǐng)求返還原物(無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn))

　　2)請(qǐng)求排除妨礙、消除危險(xiǎn)、(妨礙物權(quán))

　　3)請(qǐng)求恢復(fù)原狀(不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)毀損)

　　5)請(qǐng)求損失賠償(侵權(quán)，造成權(quán)利人損害)

　　注意判別各種情形。

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