二級建筑師《法律法規(guī)經(jīng)濟(jì)與施工》考點：房地產(chǎn)開發(fā)程序

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。在物質(zhì)形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)總是聯(lián)結(jié)為一體的。由于房地產(chǎn)位置的不可移動性故叉稱“不動產(chǎn)”。近年所稱的“物業(yè)”，實際上就是我們所說的房地盤房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開發(fā)、房屋的建設(shè)、管理、維修，土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押。其核心內(nèi)容就是土地和建筑物。

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)互相依存互相聯(lián)系，但又是性質(zhì)完全不同的兩種行業(yè)。建筑業(yè)是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門.屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地和房屋的經(jīng)營部門，而且還從事部門分土地的開發(fā)和房屋的建設(shè)活動，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門。

房地產(chǎn)開發(fā)程序：

(一)項目建議書

房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目建議書的編制應(yīng)由城市綜合開發(fā)主管部門根據(jù)城市分區(qū)規(guī)劃或控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制。項目建議書應(yīng)闡明項目的性質(zhì)、規(guī)模、環(huán)境、資金來源、期限、進(jìn)度、指標(biāo)、拆遷、經(jīng)營方式、經(jīng)濟(jì)效益等。屬于直轄市或計劃單列市的城市報市計委批準(zhǔn)，大型項日還要報建設(shè)部初審后再報國家計委批準(zhǔn)。非直轄市或非計劃單列市的大型項目由城市綜合開發(fā)主管部門批準(zhǔn)后，報建設(shè)部初審，再報國家計委批準(zhǔn)。

(二)可行性研究

可行眭研究應(yīng)包括：項日背景及概況、建設(shè)條件、進(jìn)度、投資估算、財務(wù)效益分析等內(nèi)容。

(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第31條規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)需要申請用地的必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》規(guī)定：建設(shè)單位和個人申請用地，必須持縣級以上人民政府批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書或者其他批準(zhǔn)文件，向縣級以上人民政府行政主管部門申請選址定點、行政主管部門審查同意并出具選址意見書后，建設(shè)單位方可依法向縣級人民政府土地管理部門申請用地。

(四)土地使用權(quán)證書

土地所有權(quán)，《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用權(quán)者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規(guī)劃區(qū)集體所有的土地，必須依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，方可出讓土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)或協(xié)議的方式。

拍賣，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點組織符合條件的受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按照“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。

招標(biāo)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或個人，用書面投標(biāo)的形式競投土地

招標(biāo)方式的中標(biāo)者不一定是標(biāo)價中的最高者。因為在評標(biāo)時，不僅要考慮到投標(biāo)價，而且要對投標(biāo)規(guī)劃方案和投標(biāo)者的資信情況進(jìn)行綜合評價。

協(xié)議出讓，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判，協(xié)商有關(guān)事宜?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅的用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式;沒條件的，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議的出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。”這種出讓方式主要用于工業(yè)倉儲、市政公益事業(yè)、非盈利項目以及政府為調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需給予優(yōu)惠、扶持的建設(shè)項目等。

土地使用權(quán)期限，一般根據(jù)土地的使用性質(zhì)來確定，不同用途的土地使用權(quán)出讓的最高年限為：

居住用地70年：

工業(yè)用地50年;

教育、科技、文化、體育用地∞年;

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

綜合或其他用地50年：

以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地，超出合同約定的動工開發(fā)日期，而未動工開發(fā)的可以征收相當(dāng)土地使用出讓金20%以下的土地閑置費。滿兩年未動工的，可以無償收回土地使用出讓權(quán)。

(五)拆遷安置

1991年3月22日國務(wù)院以國務(wù)院第78號令的形式發(fā)布了《城市房屋拆遷管理條例》。

(六)組織實施勘察、設(shè)計工作，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后方可辦理開工證的手續(xù)。

(七)土地開發(fā)

土地開發(fā)的主要內(nèi)容是指房屋建設(shè)的前期準(zhǔn)備，平整場地、實現(xiàn)水通、電通、路通的“三通一平”。把自然狀態(tài)的土地變成可供建設(shè)房屋和各類設(shè)施的建筑用地。

(八)施工招標(biāo)、投標(biāo)

(九)申領(lǐng)開工證，進(jìn)入施工安裝階段

建筑法第7條規(guī)定申領(lǐng)開工證應(yīng)由業(yè)主向縣級以上政府部門辦理。建設(shè)部1999年12月1日發(fā)布71號令。其中第二條規(guī)定：境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝飾、裝修和其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位應(yīng)向縣級以上主管部門申領(lǐng)開工證(投資30萬元以下或300m2以下可不領(lǐng))。

申領(lǐng)開工許可證的條件：

·已經(jīng)辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù);

·已經(jīng)取得規(guī)劃許可證;

拆遷進(jìn)度符合施工要求;

·已定好施工企業(yè);

·有滿足施工帶要的施工圖紙，施工圖設(shè)計文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。大型工程有保

證施工三個月需要的施工圖即可開工(97建設(shè)部352號文);

·有保證工程質(zhì)量和安全的措施，按規(guī)定辦理了質(zhì)量監(jiān)督手續(xù);

·資金已落實。綜合開發(fā)的資金來源主要有：預(yù)算內(nèi)資金、開發(fā)單位的自有資金、銀

行貸款以及利用外資。在開發(fā)項目的資金總額中自有資金總額不得低于年度投資工作量的

：30%;已收購樓款，在商品房建成銷售前不得超過全部建酷工作量的70%;其中，開工建設(shè)時預(yù)收購房款不得超過40%，待房屋建設(shè)工作量完成50%時，可再收.30%。建設(shè)單位應(yīng)提供銀行證明、保函或擔(dān)保;

·國家規(guī)定必須委托監(jiān)理的項目已委托了監(jiān)理;

·法規(guī)確定的其他條件。

建筑法規(guī)定：開工證的有效期是3個月，過期作廢，可以延期兩次，每次3個月。

(十)辦商品房預(yù)售許可證

1994年l】月15日建設(shè)部發(fā)布了第40號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》。該辦法規(guī)定：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：已交足土地使用出讓金，取得土地使用證書，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的資金達(dá)工程總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度交付日期。

一個正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向顧客公開出示下列證件：

·建設(shè)用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃法第31條)

·國有土地使用證(土地法9條)

·建設(shè)工程規(guī)劃許可證(規(guī)劃法第32條)

·建設(shè)工程開工證(建筑法第7條)

·商品房銷售(或外銷)許可證(北京市房地產(chǎn)市場管理處)

(十一)竣工驗收

竣工驗收是全面考核開發(fā)成果、檢驗設(shè)計和工程質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)成果轉(zhuǎn)入流通和實用階段的標(biāo)志?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可使用。1993年11月12日建設(shè)部建法字814號文《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》規(guī)定：除單體驗收外還要進(jìn)行小區(qū)綜合驗收，即驗收規(guī)劃是否落實、配套設(shè)施是否建完、拆遷是否落實、物業(yè)管理是否落實等項內(nèi)容。2000年4月建設(shè)部第78號令《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》頒布實施。該辦法規(guī)定建設(shè)單位必須在竣工驗收合格之日15天內(nèi)，向工程所在地的縣級以上政府行政主管部門備案。

(十二)物業(yè)管理

《物業(yè)管理條例》已經(jīng)2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會議通過，自2003年9月1日起施行。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，

應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。