注冊規(guī)劃師考試規(guī)劃實施管理部分評析題三

實例六 
　　 
　　某沿海地級市20世紀90年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準備在城市東部建設(shè)中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)人口、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務(wù)中心、金融服務(wù)中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構(gòu)。當(dāng)時，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約3平方公里，面對內(nèi)海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設(shè)理想的選址地點。市政府隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設(shè)計，開始對外招商，準備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經(jīng)濟過熱和1997――1998年的亞洲金融危機，不少原準備開發(fā)的投資方，由于資金的限制，加上大環(huán)境的需求不足，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個會展中心、一個圖書館和一個中心廣場。市政府為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來準備建設(shè)商務(wù)中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是，2000年以后，隨著經(jīng)濟形勢的逐漸好轉(zhuǎn)，全市性的商務(wù)辦公和金融服務(wù)的需求又重新上升，申請建設(shè)的項目增加不少，可是這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當(dāng)部分被轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼∮玫亍Ｔ撌姓_始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地；另一方面，新的建設(shè)項目又沒有地方建設(shè)。政府希望有關(guān)規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。 
　　 
　　實例六評析 
　　 
　　評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴大，城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務(wù)、文化的重要設(shè)施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項目不應(yīng)該允許在中心區(qū)建設(shè)。第二，政府應(yīng)處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關(guān)系，城市中心區(qū)的建設(shè)不是1-2年就可以完成的，應(yīng)該認真規(guī)劃，逐步建設(shè)，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設(shè)是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設(shè)的規(guī)律，最終只能為城市帶來不良的后果。 
　　 
　　第三部分：規(guī)劃設(shè)計條件實例評析 
　　 
　　實例一、 
　　 
　　某房地產(chǎn)開發(fā)公司于1999年8月19日經(jīng)市規(guī)劃局（99）規(guī)建字1052號規(guī)劃許可證批準，在某市東方東路建設(shè)中山大廈，該公寓樓工程由地上18層和32層兩部分組成，建設(shè)規(guī)模為7萬平方米。但該單位自主將18層部分加高9層，違法建設(shè)面積5400平方米?，F(xiàn)該公寓正被市規(guī)劃局查處中。 
　　 
　　實例一評析 
　　 
　　該違法事件主要是未按程序向規(guī)劃行政主管部門申報修改方案，擅自加高。按照規(guī)劃審批程序規(guī)定：已取得審定設(shè)計方案通知書的建設(shè)單位或申報單位，由于自身的原因，再次申報設(shè)計方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項時，應(yīng)持函件（詳細說明改變的具體理由）和有關(guān)圖紙報規(guī)劃行政主管部門。規(guī)劃行政主管部門協(xié)調(diào)同意后，方可受理申報。并需要重新審定修改后的規(guī)劃與建筑設(shè)計。該房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司未經(jīng)允許，修改設(shè)計，增加面積，違法事實清楚，應(yīng)得到相應(yīng)處罰。 
　　 
　　第四部分、建設(shè)用地性質(zhì)變更管理 
　　 
　　實例一 
　　 
　　1993年，x市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當(dāng)?shù)卣?，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當(dāng)年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元，實現(xiàn)利稅100萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當(dāng)?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權(quán)的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。 
　　評析：這是一起典型的擅自改變建設(shè)用地性質(zhì)和私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的案例，情節(jié)嚴重，造成了惡劣的影響。當(dāng)初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設(shè)項目必須要與批發(fā)市場相關(guān)，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設(shè)批發(fā)市場，卻將大部分土地轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關(guān)系，實際上是改變了建設(shè)用地的性質(zhì)。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設(shè)項目，也應(yīng)該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應(yīng)該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設(shè)項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質(zhì)的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關(guān)已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質(zhì)的用地的規(guī)劃設(shè)計條件。這包括有關(guān)技術(shù)條件、技術(shù)標準和與周邊建設(shè)的相關(guān)關(guān)系。糧食局需要重新領(lǐng)取改變性質(zhì)的用地的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質(zhì)必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關(guān)條款對其進行行政處罰。