城鄉(xiāng)規(guī)劃師|新《土地管理法》知識百問--第二十六彈

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76、建設單位能否改變其依法取得土地的用途

土地出讓合同對土地使用的性質、 用途、建筑容積率等都作出了明確的規(guī)定，違反土地出讓合同的約定土地用途屬違約行為;釆用劃撥方式提供土地使用權的，政府在劃撥決定書等批準用地文件中對建設用地的用途及使用要求也都有明確的規(guī)定，用地單位必須按照批準的用途使用，不得擅自改變批準的用途。

因此，《土地管理法》明確規(guī)定，建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地，不得擅自改變規(guī)定的土地用途。但是，在土地利用過程中，從節(jié)約集約利用土地和最大限度發(fā)揮土地的效益角度出發(fā)，在特定的條件下改變土地用途并不違背土地利用的方向。

因此，《土地管理法》在強調按規(guī)定用途利用土地的同時，也規(guī)定了確需改變土地建設用途的條件和審批程序。建設用地經(jīng)批準后，或簽訂土地有償使用合同后，因某些情況的變化，確屬必須對土地有償使用合同或批準用地文件規(guī)定的用途作某些調整時，土地使用者應向縣、市人民政府自然資源主管部門提出申請，自然資源主管部門經(jīng)審查后，認為改變后的土地用途仍符合規(guī)劃并允許改變的，報經(jīng)原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。

隨著機構改革中土地管理與規(guī)劃行政管理職能的整合，今后辦理改變土地用途審批的手續(xù)將更加便捷。改變土地用途的申請經(jīng)原批準用地的人民政府批準的，縣、市人民政府自然資源主管部門要與土地使用者重新簽訂土地使用合同或簽訂土地使用的補充合同，補繳出讓金和有關費用;如果改變用途后，原劃撥土地使用權要實行有償使用的，還應當按國有土地有償使用的有關規(guī)定辦理有償使用手續(xù)，簽訂土地有償使用合同，補繳土地有償使用費。∨

77、什么是臨時用地?如何使用

臨時用地是指工程建設施工和地質勘查需要臨時使用、在施工或者勘查完畢后不再需要使用的國有或者農(nóng)民集體所有的土地，包括因臨時建筑或其他設施而使用的土地。臨時用地只能是臨時使用土地的行為，不能將臨時用地改為永久建設用地，不得在地上建設永久性建筑物及其他設施。臨時用地使用結束后，應將土地上臨時建設的設施全部拆除，恢復土地的原貌，并交還給原土地所有權人或使用權人。

臨時用地具有以下特點：

① 臨時用地不改變土地用途的性質，無須辦理農(nóng)用地轉用等手續(xù)，使用結束后仍恢復原用途。

② 臨時用地不改變土地權屬，使用農(nóng)民集體土地的不需要辦理征收土地手續(xù)，使用國有土地的也不必辦理劃撥或有償使用手續(xù)。

③ 臨時用地經(jīng)批準后應當簽訂臨時用地合同，并給土地的所有權人和原使用權人的損失予以補償。

建設項目施工和地質勘查需要臨時占用耕地的，土地使用者應當自臨時用地期滿之日起 1 年內恢復種植條件。∨

78、建設項目需要使用臨時用地的?如何辦理審批手續(xù)

根據(jù)《土地管理法》第五十七條明確規(guī)定，建設項目施工和地質勘查需要臨時使用國有土地或者農(nóng)民集體所有的土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門批準。

其中，在城市規(guī)劃區(qū)內的臨時用地，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地使用者應當根據(jù)土地權屬，與有關自然資源主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會簽訂臨時使用土地合同，并按照合同的約定支付臨時使用土地補償費。臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用土地合同約定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

在臨時使用的土地上修建永久性建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令限期拆除;逾期不拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執(zhí)行。臨時使用土地期限一般不超過二年。

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