城鄉(xiāng)規(guī)劃師|住建委整治!你住的老舊小區(qū)有希望了!

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導讀：

2020年5月14日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委會同市發(fā)改委等7部門共同印發(fā)了《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》(以下簡稱《方案》)，明確北京市年內開工老舊小區(qū)綜合整治項目80個，完成老舊小區(qū)綜合整治項目50個、固定資產投資12.8億元，并結合《北京市物業(yè)管理條例》實施，持續(xù)探索老舊小區(qū)綜合整治后長效管理機制。

一、通知原文

關于印發(fā)《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》的通知

市各有關部門、各區(qū)人民政府：

經市政府同意，現將《2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案》印發(fā)給你們，請結合實際認真組織落實。

北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會

北京市發(fā)展和改革委員會

北京市規(guī)劃和自然資源委員會

北京市財政局

北京市城市管理委員會

北京市民政局

北京市人民政府國有資產監(jiān)督管理委員會

2020年4月17日

二、發(fā)案原文

2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案

按照市委市政府工作部署，老舊小區(qū)綜合整治已納入北京市重點工程。為扎實做好2020年老舊小區(qū)綜合整治工作，特制定如下工作方案：

一、明確工作目標，確保取得實效

(一)全市實現80個老舊小區(qū)綜合整治項目開工，完成50個老舊小區(qū)綜合整治項目，完成固定資產投資12.8億元。

(二)全面開展老舊小區(qū)摸底調查，基本建成老舊小區(qū)數據庫。廣泛開展群眾工作，形成整治項目儲備庫。條件成熟一批確認一批，滾動確認2020年整治項目。

(三)加強制度機制建設，健全完善老舊小區(qū)綜合整治工作統(tǒng)籌協(xié)調、項目生成、整治資金合理共擔、社會資本參與、金融支持、群眾共建、整治項目推進、存量資源整合利用、支持中央國家機關等政策機制。

(四)積極探索老舊小區(qū)綜合整治后長效管理機制。不斷提升業(yè)委會和物業(yè)管理委員會的組建率、物業(yè)管理的覆蓋率、黨組織工作的覆蓋率，抓出一批物業(yè)管理水平顯著提升的典型，初步形成老舊小區(qū)長效管理工作制度。

(五)試點探索社會力量參與后期管理模式，推廣勁松模式，總結其他項目經驗，形成多種可復制、可推廣的管理經驗和模式。

二、細化工作任務，落實屬地責任

(一)做好前期準備工作

1.建立數據庫。各區(qū)要進一步梳理轄區(qū)內2000年之前建成的老舊小區(qū)現狀，初步建立老舊小區(qū)綜合整治數據庫。

2.成立業(yè)主組織。各區(qū)要通過黨建引領，在前期工作中完成業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會等業(yè)主組織組建。

3.全面開展群眾工作。各區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)發(fā)動業(yè)主(或業(yè)主組織)，征集改造整治訴求，結合“六治七補三規(guī)范”，初步擬定整治內容菜單，形成項目儲備庫。

4.明確實施主體。對納入儲備庫的項目，由各區(qū)政府明確項目投資主體和實施主體。鼓勵具有規(guī)劃設計、改造施工、物業(yè)管理和后期運營能力的企業(yè)作為項目投資和實施主體。

5.確認項目。各區(qū)要結合實際，在開展財政可承受能力評估的基礎上，確定年度老舊小區(qū)綜合整治項目，報市老舊小區(qū)綜合整治聯席會審議確認，市老舊小區(qū)綜合整治聯席會審議確認后下發(fā)項目確認文件。2020年中央國家機關確認項目，同步納入各區(qū)老舊小區(qū)綜合整治計劃范圍。

6.加強項目規(guī)劃設計。各區(qū)政府要組織實施主體結合居民訴求開展規(guī)劃設計，設計方案應當經責任規(guī)劃師審查，并在小區(qū)內公示。

7.引入物業(yè)服務企業(yè)。居民同意物業(yè)服務標準、收費標準，并簽訂物業(yè)服務協(xié)議的，綜合整治項目方可實施。支持物業(yè)服務企業(yè)全程參與整治過程。

8.落實原產權單位責任。協(xié)調落實原產權單位房屋共用設施設備修繕、發(fā)動群眾、歸集住宅專項維修資金等方面的主體責任。

(二)抓好實施過程管理

1.搭建改造議事平臺。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)搭建居委會、原產權單位、實施主體、施工單位、業(yè)主組織參與的議事平臺，落實施工現場居民接待場所和接待人員，及時回應居民訴求。

2.落實治理類內容。改造類內容實施前，街道辦事處統(tǒng)籌協(xié)調完成拆除違法建設、地樁地鎖，治理開墻打洞、地下空間違規(guī)使用等工作。

3.統(tǒng)籌實施管線改造。實施主體組織施工總包單位和專業(yè)公司編制施工計劃，各施工單位按進度進場施工，服從施工總承包單位的現場管理，確保施工現場管理有序。

4.確保質量安全和文明施工。實施主體落實質量安全主體責任和文明施工要求，各區(qū)和屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)加大抽查力度，嚴肅查處違法違規(guī)行為。

(三)建立長效管理機制

1.實施物業(yè)管理。改造工程竣工驗收完成后，實施主體向物業(yè)服務企業(yè)移交施工有關資料，物業(yè)服務企業(yè)應當及時有效開展物業(yè)服務，并按照物業(yè)服務協(xié)議的約定，收取物業(yè)費。

2.抓好自選類內容后期運營。加裝電梯、補建停車設施、配建服務設施等自選類內容完成后，企業(yè)做好后期運營。

3.健全住宅專項維修資金。綜合整治完成后，同步建立住宅專項維修資金。住宅專項維修資金建立前，房屋修繕責任由原產權單位承擔。

街道辦事處對物業(yè)管理和后期運營做好監(jiān)督工作，確保小區(qū)物業(yè)服務有序。

三、健全工作機制，破解政策難題

(一)健全統(tǒng)籌協(xié)調機制

在充分發(fā)揮市老舊小區(qū)綜合整治聯席會作用的基礎上，健全統(tǒng)籌協(xié)調機制，快速解決老舊小區(qū)綜合整治工作中遇到的重點難點問題，推廣先進經驗，推動項目順利實施。

牽頭單位：市住房城鄉(xiāng)建設委

責任單位：市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃自然資源委

(二)完善項目生成機制

研究相關措施，賦權街道，實現老舊小區(qū)綜合整治工作有序組織、有力推進;市區(qū)街道聯動，確保項目自下而上申報;項目參與各方加強溝通，改造方案應緊扣居民訴求。

牽頭單位：市住房城鄉(xiāng)建設委

責任單位：各區(qū)政府

(三)完善整治資金共擔機制

市財政局指導各區(qū)落實《關于老舊小區(qū)綜合整治市區(qū)財政補助政策的函》(京財經二〔2019〕204號)的要求，明確政府、個人和企業(yè)的出資邊界，基礎類以政府投入為主，自選類采用居民付費、社會投資的方式實施;指導各區(qū)開展財政承受能力評估工作。

牽頭單位：市財政局、市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設委、市城市管理委

責任單位：各區(qū)政府

(四)試點社會資本參與機制

推廣勁松模式，出臺相關指導意見，開展試點工作。研究探索社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治的定位、參與方式和投資回報方式。鼓勵具備投資、規(guī)劃設計、改造施工、運營服務能力的民營企業(yè)作為投資、實施和運營主體。鼓勵市屬國有企業(yè)參與老舊小區(qū)綜合整治，總結“首開經驗”。

牽頭單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市國資委、市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃自然資源委、市城市管理委

責任單位：各區(qū)政府

(五)健全金融支持機制

出臺金融機構支持老舊小區(qū)綜合整治的相關措施，在經營權質押、貸款利率、擔保費率等方面提供支持。

牽頭單位：市金融局

責任單位：市發(fā)展改革委、市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設委

(六)完善群眾參與機制

落實《關于加強新時代街道工作的意見》，發(fā)揮街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)作用，健全業(yè)主組織，開展好以“六治七補三規(guī)范”為主要內容的老舊小區(qū)綜合整治工作，努力實現老舊小區(qū)的共建、共治、共享。

牽頭單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市民政局

責任單位：各區(qū)政府

(七)試點存量資源整合利用機制

研究相關措施，破解小區(qū)現有服務設施產權多元化，導致使用統(tǒng)籌難的問題。探索“不求所有、但求民用”，在區(qū)級層面試點小區(qū)多產權配套設施在統(tǒng)一平臺上實現精細化利用，最大限度滿足居民需求。

牽頭單位：市規(guī)劃自然資源委、市住房城鄉(xiāng)建設委、市發(fā)展改革委、市城市管理委

責任單位：各區(qū)政府

(八)試點增建公共服務設施機制

對存量資源整合利用后仍不能滿足居民需求的小區(qū)，研究出臺增建公共服務設施的支持政策措施，在適度放寬規(guī)劃指標、新建設施所有權和使用權分離、所有權容缺容錯辦理等方面給予支持。

牽頭單位：市規(guī)劃自然資源委、市發(fā)展改革委

責任單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市財政局、市城市管理委

(九)試點專業(yè)管線改造簡化立項和后補助機制

按照市委市政府的指示要求，為加大老舊小區(qū)綜合整治和管線改造統(tǒng)籌實施力度，探索納入全市老舊小區(qū)綜合整治計劃項目，根據專業(yè)管線改造需求加快完成發(fā)改委立項，發(fā)改部門及時對管線改造進行補助，改造后交專業(yè)公司統(tǒng)一管理的機制。

牽頭單位：市發(fā)展改革委、市住房城鄉(xiāng)建設委、市城市管理委、市水務局

責任單位：各區(qū)政府

(十)試點危樓和簡易樓拆除重建工作機制

對存在安全隱患的以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，以及經鑒定沒有加固價值的危舊樓房，出臺拆除重建試點工作指導意見，進一步明確規(guī)劃條件、個人和政府出資原則、增加面積和套數的處理方式等內容。

牽頭單位：市住房城鄉(xiāng)建設委

責任單位：市規(guī)劃自然資源委、市發(fā)展改革委、市財政局、市國資委

(十一)改革工程招標機制

出臺相關指導意見，明確各區(qū)可以按照標段或街區(qū)對轄區(qū)內老舊小區(qū)綜合整治項目實施打包招標;鼓勵在老舊小區(qū)綜合整治中實施工程總承包。

牽頭單位：市住房城鄉(xiāng)建設委

責任單位：市規(guī)劃自然資源委、市發(fā)展改革委

(十二)完善物業(yè)管理長效機制

結合物業(yè)管理條例立法，強化黨建引領作用，加大對改造完成項目物業(yè)管理長效機制建設工作指導，將已確認項目納入物業(yè)管理試點，發(fā)揮街道基層組織聯系群眾紐帶作用，加強宣傳動員，健全業(yè)主組織，進一步加強老舊小區(qū)長效管理機制建設。

牽頭單位：市住房城鄉(xiāng)建設委、市民政局

責任單位：各區(qū)政府

(十三)健全“非經資產”、“三供一業(yè)”物業(yè)管理機制

統(tǒng)籌開展非經資產老舊小區(qū)綜合整治工作，將改造與引入物業(yè)管理同步實施;結合物業(yè)管理試點工作，完善政策措施，明確產權單位的主體責任，研究特定情形下非經資產所屬產權單位的退出機制。有序推進“非經資產”“三供一業(yè)”小區(qū)物業(yè)管理，引導居民樹立物業(yè)服務意識，逐步實現專業(yè)化、市場化物業(yè)管理，并在黨建引領下建立長效管理機制等工作。

牽頭單位：市國資委、市住房城鄉(xiāng)建設委

責任單位：各區(qū)政府及市級平臺

(十四)健全住宅專項維修資金歸集、補建和續(xù)籌機制

結合專項維修資金改革，出臺歸集、補建、續(xù)籌住宅專項維修資金具體辦法，建立健全改造后的老舊小區(qū)住宅專項維修資金管理制度。

牽頭單位：市住房資金管理中心、市住房城鄉(xiāng)建設委

責任單位：各區(qū)政府

(十五)完善支持中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治機制

出臺《北京市支持老舊小區(qū)綜合整治工作手冊》，進一步細化支持中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治的具體措施。市有關部門積極與國管局對接，成立中央國家機關老舊小區(qū)綜合整治工作專班，落實市區(qū)兩級服務職能。

四、加強組織領導，切實抓好落實

(一)納入市級專班

在充分發(fā)揮原市老舊小區(qū)綜合整治聯席會作用的基礎上，將老舊小區(qū)綜合整治工作納入全市街道工作和“吹哨報到”改革工作專班，在專班的統(tǒng)籌下開展工作。全市共性重點難點問題及時提請專班召開現場會和點評會研究解決;工作中發(fā)現的好經驗、好做法及時通過專班報送市領導，并發(fā)送各單位學習、交流、借鑒。

(二)落實部門職責

老舊小區(qū)綜合整治涉及社會治理的多方面問題和實施既有小區(qū)改造的多項政策突破，市區(qū)兩級要用改革思維，認真研究老舊小區(qū)綜合整治相關政策支持措施，完善管理體制機制，明確市、區(qū)相關部門，水、電、氣、熱、通信等專業(yè)公司和物業(yè)管理單位在老舊小區(qū)綜合整治中的職責，實現政府管理和公共服務進老舊小區(qū)，進一步提高老舊小區(qū)綜合整治工作水平。市各有關部門職責見附件。

(三)壓實屬地責任

各區(qū)要按照本方案和京老舊辦發(fā)〔2019〕2號文件要求，將綜合整治工作納入工作專班統(tǒng)籌推進，要制定本區(qū)2020年老舊小區(qū)綜合整治工作方案，明確工作目標、階段任務、組織機構和任務分工，明確已確認項目的推進實施計劃;要結合本區(qū)實際，發(fā)揮屬地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)直接面對居民、聯系群眾廣泛、回應訴求快速的優(yōu)勢，用好“吹哨報到”機制，組織有關部門、單位解決老舊小區(qū)綜合整治具體項目實施中遇到的問題，突破性地開展創(chuàng)新工作。

(四)加強督察考核

按照市政府重點工程有關要求，市政府績效辦會同市住房城鄉(xiāng)建設委按月考核各區(qū)整治項目進展和各牽頭部門工作落實情況，納入各區(qū)和各部門績效管理。

三、附件

市各有關部門和各區(qū)政府

老舊小區(qū)綜合整治工作職責

市住房和城鄉(xiāng)建設委：負責全面掌握老舊小區(qū)綜合整治的推進情況;協(xié)助專班秘書組做好各項會議的議題安排、信息搜集報送和相關工作的督查督辦;協(xié)助組織召開專班秘書組會議，研究老舊小區(qū)綜合整治工作中遇到的重點、難點問題，提出有關建議意見;組織制定房屋建筑抗震加固、節(jié)能改造、附屬設施改造、平改坡技術標準;會同市發(fā)展改革委、市財政局、市規(guī)劃自然資源委、市城市管理委、市金融局研究老舊小區(qū)綜合整治引入社會資本的政策機制，組織開展試點;會同市規(guī)劃自然資源委、市發(fā)展改革委、市財政局、市城市管理委研究完善公共服務設施配建機制;會同市發(fā)展改革委、市城市管理委、市水務局完善專業(yè)管線改造政策機制，專業(yè)管線改造原則上采用簡化立項和后補助方式實施;會同市規(guī)劃自然資源委、市發(fā)展改革委、市財政局、市園林綠化局完善危樓和簡易樓拆除重建工作機制;會同市規(guī)劃自然資源委、市發(fā)展改革委研究改革工程招標機制。會同市住房資金管理中心研究提高房改房住宅專項維修資金繳存標準，大力推進專項維修資金的補繳和續(xù)存;會同市民政局等有關部門研究進一步完善物業(yè)管理長效機制;會同市財政局研究制定老舊小區(qū)實施專業(yè)化物業(yè)服務的資金支持和獎勵措施;運用信息化手段，建立健全老舊小區(qū)數據庫，對綜合整治項目進行動態(tài)監(jiān)督和精細化管理;會同市市場監(jiān)管局、市規(guī)劃自然資源委組織制定增設電梯的要求并推進加裝電梯工作;負責市老舊小區(qū)綜合整治聯席會議辦公室日常工作。

市發(fā)展改革委：負責做好老舊小區(qū)綜合整治涉及固定資產投資項目的資金保障工作;會同市住房城鄉(xiāng)建設委、市規(guī)劃自然資源委、市財政局等市有關部門研究解決引入社會資本涉及的社區(qū)存量資源整合利用、新建設施所有權和使用權分離、社會資本參與方式和投資回報方式、金融財稅支持等方面遇到的問題;牽頭研究老舊小區(qū)綜合整治管線改造簡化立項和后補助機制，配合市住房城鄉(xiāng)建設委、市城市管理委等做好老舊小區(qū)綜合整治和老舊小區(qū)管線改造統(tǒng)籌工作;會同市住房城鄉(xiāng)建設委、市規(guī)劃自然資源委等市有關部門研究完善公共服務設施配建機制;會同市住房城鄉(xiāng)建設委、市規(guī)劃自然資源委、市財政局、市園林綠化局研究危樓和簡易住宅樓拆除重建機制;配合市住房城鄉(xiāng)建設委、市規(guī)劃自然資源委研究改革工程招標機制。

市民政局：強化社區(qū)對老舊小區(qū)綜合整治的監(jiān)督，推動老舊小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)治理;指導各區(qū)增建、改造老舊小區(qū)養(yǎng)老服務設施、無障礙設施和社區(qū)綜合服務設施。

市公安局：負責依法查處老舊小區(qū)綜合整治過程中違反治安管理的行為;組織制定安防設施設備改造的基本要求。

市應急管理局：督促指導協(xié)調市有關部門和各區(qū)政府做好老舊小區(qū)整治安全生產工作。

市消防救援總隊：組織制定老舊小區(qū)綜合整治項目消防設施設備改造的基本要求。

市財政局：在明晰政府、市場、業(yè)主投資邊界基礎上，合理確定市、區(qū)兩級政府資金負擔比例;會同相關行業(yè)主管部門按整治計劃同步確定年度綜合整治市級配套資金，市財政局以轉移支付方式將市級資金全部安排至各區(qū)，由各區(qū)統(tǒng)籌使用;會同市住房城鄉(xiāng)建設委、市規(guī)劃自然資源委等市有關部門研究引入社會資本涉及的金融財稅的具體支持措施;會同市住房城鄉(xiāng)建設委、市規(guī)劃自然資源委等市有關部門研究完善公共服務設施配建機制、危樓和簡易樓拆除重建工作機制。

市規(guī)劃自然資源委：負責會同市住房城鄉(xiāng)建設委、市發(fā)展改革委等市有關部門研究引入社會資本涉及的新建設施所有權和使用權分離的政策措施;會同市住房城鄉(xiāng)建設委等市有關部門研究完善公共服務設施配建機制、危樓和簡易樓拆除重建工作機制;對綜合整治工作的勘察、設計單位執(zhí)行法律法規(guī)和工程建設標準情況進行監(jiān)督管理;對老舊小區(qū)拆除違法建設工作進行指導;指導各區(qū)統(tǒng)籌區(qū)域規(guī)劃制定老舊小區(qū)綜合整治改造設計方案。

市城市管理委：組織制定老舊小區(qū)公共區(qū)域環(huán)境整治提升的基本要求，研究進一步加強小區(qū)公共區(qū)域通信架空線入地及規(guī)范梳理;協(xié)調市燃氣集團、市熱力集團研究管線改移工作程序，簡化審批手續(xù)，做好年度項目改造工作的保障;會同市住房城鄉(xiāng)建設委研究引入社會資本涉及的存量資源整合利用機制;會同市住房城鄉(xiāng)建設委研究完善公共服務設施配建機制和專業(yè)管線改造機制;會同規(guī)劃部門指導各區(qū)在有條件的小區(qū)推動增設再生資源收集站點和增建公廁工作;配合市住房城鄉(xiāng)建設委等部門做好老舊小區(qū)綜合整治和老舊小區(qū)管線改造統(tǒng)籌工作。

市交通委：會同市有關部門指導各區(qū)推進停車設施有償錯時共享，提高停車泊位利用率，緩解居住停車矛盾。

市水務局：研究制定老舊小區(qū)綜合整治自來水、排水改造標準;明確老舊小區(qū)海綿城市改造設計標準及改造資金來源;會同市發(fā)展改革委、市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設委、市城市管理委、市排水集團研究老舊小區(qū)排水管線實現專業(yè)化管理;會同市住房城鄉(xiāng)建設委、市城市管理委做好老舊小區(qū)綜合整治和老舊小區(qū)管線改造統(tǒng)籌工作;協(xié)調市自來水集團、市排水集團做好年度項目改造工作的保障。

市國資委：會同市住房城鄉(xiāng)建設委等有關部門研究市屬國有企業(yè)房改房物業(yè)管理體制改革工作;會同市住房城鄉(xiāng)建設委協(xié)調市屬國有企業(yè)落實老舊小區(qū)綜合整治相關主體責任;配合市住房城鄉(xiāng)建設委組織做好在京中央企業(yè)產權老舊小區(qū)綜合整治工作。

市園林綠化局：組織制定老舊小區(qū)綠化改造的基本要求，對存在安全隱患、嚴重影響居民生活、嚴重影響環(huán)境質量的衰弱樹木以及樹冠過大、嚴重遮光樹木開展復壯和修剪。

市市場監(jiān)管局：負責老樓加裝電梯工作的報裝、驗收工作。

市金融局：負責牽頭研究老舊小區(qū)綜合整治的金融支持措施，在經營權質押、貸款利率等方面提供支持;指導金融機構對老舊小區(qū)綜合整治提供金融支持。

市城管執(zhí)法局：負責督促指導區(qū)城管執(zhí)法部門依法查處老舊小區(qū)內違法建設。

市住房資金管理中心：牽頭研究支持個人使用公積金承擔老舊小區(qū)自選類內容相關費用的措施;會同市住房城鄉(xiāng)建設委推進改造后的老舊小區(qū)住宅專項維修資金的歸集、補建、續(xù)籌工作。

各區(qū)政府：在落實人口和建設規(guī)模雙控基礎上，強化規(guī)劃導向，統(tǒng)籌推進轄區(qū)內老舊小區(qū)綜合整治工作;對本區(qū)老舊小區(qū)開展全面排查，摸清情況，建立臺賬，結合小區(qū)實際和居民意愿，確定整治項目，做好項目儲備，并在此基礎上編制年度計劃;組織街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)建立健全政府主導、居民自治、社會力量協(xié)同的小區(qū)治理體系，對業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會的組建和規(guī)范運行進行指導和監(jiān)督;組織實施主體在規(guī)劃部門指導下編制改造設計方案，并在老舊小區(qū)內進行公示，明確老舊小區(qū)新增建筑物功能和服務對象，保證其服務于小區(qū)居民;做好老舊小區(qū)改造工程施工安全監(jiān)管，加強資金審核和審計，保障質量安全、資金安全;對已完成綜合整治的老舊小區(qū)，區(qū)政府要組織將小區(qū)內公共區(qū)域供(排)水、供電、供氣、供熱等專業(yè)管線移交相關專業(yè)公司管理維護;對簡易住宅樓和沒有加固價值的危險房屋，可通過解危排險、拆除重建等方式進行整治。

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