注冊會計師《會計》例題：投資性房地產(chǎn)的核算

　　【例1】甲公司于2011年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關稅費購入了800平方米商業(yè)用房，當日出租給乙公司。在采用成本模式下，甲公司購入投資性房地產(chǎn)的賬務處理是：

　　借：投資性房地產(chǎn) 1010

　　貸：銀行存款(1000+10) 1010

　　(2)自行建造的投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)自行建造(或開發(fā)，下同)的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成(即達到預定可使用狀態(tài))的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。

　　【例2】甲公司采用出包方式建造商用樓，用于出租，總投資4000萬元。2011年2月1日支付工程款1000萬元，則在采用成本模式下，甲公司賬務處理如下：

　　借：在建工程――商用樓 1000

　　貸：銀行存款 1000

　　2011年其余付款略;2011年12月31日，工程達到預定可使用狀態(tài)，已辦理經(jīng)營租賃手續(xù)，在建工程余額為4000萬元，則：

　　借：投資性房地產(chǎn) 4000

　　貸：在建工程 4000

　　應注意的是，與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本。例如，企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝潢，改擴建或裝修支出滿足確認條件的，應當將其資本化。企業(yè)在對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)(在成本模式下應將投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)――在建”科目，不通過“在建工程”科目核算)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。

　　與投資性房地產(chǎn)有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的(如日常維護支出)，應當在發(fā)生時計入當期損益。企業(yè)在發(fā)生投資性房地產(chǎn)費用化的后續(xù)支出時，借記“其他業(yè)務成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　【例3】甲公司于2011年1月1日支付2000萬元土地出讓金取得一塊土地使用權，使用年限50年，準備籌建辦公樓。甲公司購入土地使用權的賬務處理是：

　　借：無形資產(chǎn)――土地使用權 2000

　　貸：銀行存款 2000

　　2011年末攤銷土地使用權

　　借：管理費用 40

　　貸：累計攤銷(2000÷50) 40

　　2012年1月1日，該土地使用權出租，甲公司將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量：

　　借：投資性房地產(chǎn) 2000

　　累計攤銷 40

　　貸：無形資產(chǎn)――土地使用權 2000

　　投資性房地產(chǎn)累計攤銷 40

　　假設2012年末確認本年租金收入70萬元(在年末一次性收取)，賬務處理如下：

　　借：銀行存款 70

　　貸：其他業(yè)務收入 70

　　借：其他業(yè)務成本 40

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計攤銷 40

　　【例4】甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式計量，于2011年12月31日將出租的辦公樓出售。該辦公樓的賬面原值為1500萬元，已提折舊800萬元，未計提減值準備。出售收入1200萬元收存銀行，按5%交納營業(yè)稅，則出售時的賬務處理是：

　　借：銀行存款 1200

　　貸：其他業(yè)務收入 1200

　　借：其他業(yè)務成本 700

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 800

　　貸：投資性房地產(chǎn) 1500

　　借：營業(yè)稅金及附加 60

　　貸：應交稅費――應交營業(yè)稅(1200×5%) 60

　　【例5】甲公司于2011年1月1日支付1000萬元價款和10萬元相關稅費購入了800平方米商業(yè)用房，當日出租給乙公司。在采用公允價值模式下，甲公司購入投資性房地產(chǎn)的賬務處理是：

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本 1010

　　貸：銀行存款 1010

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　　【例6】2011年1月1日，乙公司支付3000萬元取得一棟辦公用房用于出租(屬于投資性房地產(chǎn))，每年租金200萬元，在每年年初一次性收取。2011年12月31日，該辦公用房的公允價值為3100萬元，該投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式核算。則乙公司賬務處理如下：

　　2011年初購入投資性房地產(chǎn)：

　　借：投資性房地產(chǎn)――成本 3000

　　貸：銀行存款 3000

　　借：銀行存款 200

　　貸：預收賬款 200

　　2011年末：

　　借：預收賬款 200

　　貸：其他業(yè)務收入 200

　　借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 100

　　貸：公允價值變動損益(3100-3000)100

　　以后年度依此類推，略。

　　應該注意的是：采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量的企業(yè)，對于在建投資性房地產(chǎn)(包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn))，如果其公允價值無法可靠確定但預期該房地產(chǎn)完工后的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，應當以成本計量該在建投資性房地產(chǎn)，其公允價值能夠可靠計量時或其完工后(兩者孰早)，再以公允價值計量。這是今年的新變化，本變化考試中不太重要。

　　【例7】2011年1月1日甲公司將購入的辦公樓當日出租給丙公司(購入價格為5200萬元)，租期從2011年1月1日――2012年12月31日，每年租金300萬元，在年末收取。

　　2011年末，該辦公樓公允價值為5300萬元。2012年末，租賃期屆滿時，甲公司收回該項投資性房地產(chǎn)，并將該辦公樓出售，取得收入5800萬元。假設甲企業(yè)采用公允價值模式計量。甲公司的賬務處理如下:

　　①2011年1月1日，購入辦公樓并出租:

　　借:投資性房地產(chǎn)――成本 5200

　　貸:銀行存款 5200

　?、?011年12月31日，按公允價值計量和確認租金收入

　　借:投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 100

　　貸:公允價值變動損益 100

　　借：銀行存款 300

　　貸：其他業(yè)務收入 300

　?、?012年12月31日，收回并出售投資性房地產(chǎn):

　　借:銀行存款 5800

　　貸:其他業(yè)務收入 5800

　　借:其他業(yè)務成本 5200

　　公允價值變動損益 100

　　貸:投資性房地產(chǎn)――成本 5200

　　――公允價值變動 100

　　【例8】甲公司將自用的一棟辦公樓從2011年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價為2000萬元，已提折舊500萬元，未計提減值準備。甲公司在2011年1月1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務處理如下：

　　借:投資性房地產(chǎn) 2000

　　累計折舊 500

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 500

　?、谧鳛榇尕浀姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)為出租

　　企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，應當按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”科目，按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。即將存貨的賬面價值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價值。

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　　【例9】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2011年4月1日將已開發(fā)完成的商品房(寫字樓)出租給乙企業(yè)，租期2年。該寫字樓的賬面余額為8000萬元，則2011年4月1日甲公司賬務處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn) 8000

　　貸:開發(fā)產(chǎn)品(庫存商品) 8000

　　(2)出租轉(zhuǎn)為自用

　　企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，在采用成本模式下，應將投資性房地產(chǎn)的賬面價值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬面價值。

　　【例10】2011年3月31日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計量，在收回日該投資性房地產(chǎn)的賬面原價1000萬元，已計提累計折舊800萬元。轉(zhuǎn)換日的賬務處理是：

　　借:固定資產(chǎn) 1000

　　投資性房地產(chǎn)累計折舊 800

　　貸：投資性房地產(chǎn) 1000

　　累計折舊 800

　　【例11】甲公司將自用的一棟辦公樓從2011年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價為2000萬元，已提折舊500萬元，未計提減值準備，賬面價值為1500萬元;其公允價值為1800萬元。在采用公允價值模式下，甲公司在2011年1月1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務處理如下：

　　借:投資性房地――成本 1800(公允價值)

　　累計折舊 500

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　資本公積――其他資本公積 300

　　如果轉(zhuǎn)換日公允價值為1400萬元，則賬務處理：

　　借:投資性房地――成本 1400(公允價值)

　　累計折舊 500

　　公允價值變動損益 100

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　【例 12】2011年3月30日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。轉(zhuǎn)換日，該寫字樓的公允價值為2000萬元，該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量，原賬面價值為1800萬元，其中：成本為1500萬元，公允價值變動為300萬元。甲企業(yè)的賬務處理如下:

　　借:固定資產(chǎn) 2000(公允價值)

　　貸:投資性房地產(chǎn)――成本 1500

　　――公允價值變動 300

　　公允價值變動損益 200

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