2024年cpa稅法知識點(diǎn)總結(jié)：第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

本文為大家整理了2024年cpa稅法知識點(diǎn)總結(jié)：第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法，本章為重要的一章，主要考核客觀題和計(jì)算題。涉及到的考點(diǎn)有房產(chǎn)稅征稅范圍和納稅義務(wù)人、房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算等內(nèi)容。

2024年cpa稅法知識點(diǎn)總結(jié)：第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

【必考點(diǎn)1】房產(chǎn)稅征稅范圍

1.房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象。

房產(chǎn)，指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。其他一些沒有屋頂和圍墻的設(shè)施比如露天游泳池、露天停車場、噴水池花園等都不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房，應(yīng)按規(guī)定征稅。

房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，不包括農(nóng)村的。

2.在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。

【1-單選題】下列房屋及建筑物中，屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是( )。(2020年)

A.加油站的遮陽棚

B.建在室外的露天游泳池

C.位于市區(qū)的經(jīng)營性用房

D.農(nóng)村的居住用房

【答案】C

【解析】選項(xiàng)AB：房產(chǎn)稅以“房產(chǎn)”為征稅對象，加油站遮陽棚、室外露天游泳池不具有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)，不符合房產(chǎn)的特征，不征收房產(chǎn)稅;選項(xiàng)C：位于市區(qū)的經(jīng)營性用房屬于我國房產(chǎn)稅的征稅范圍;選項(xiàng)D：我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征稅范圍不包括農(nóng)村。

【2-多選題】下列情形中，應(yīng)由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納房產(chǎn)稅的有(　)。

A.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的

B.房屋租典糾紛未解決的

C.房屋承典人不在房屋所在地的

D.房屋產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的

【答案】ABCD

【解析】產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人納稅。

【3-單選題】下列關(guān)于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人的表述中，符合稅法規(guī)定的是( )(2023年)

A.房產(chǎn)融資租賃的，其納稅義務(wù)人為出租人

B.商鋪出典的，其納稅義務(wù)人為商鋪產(chǎn)權(quán)所有人

C.辦公樓抵押的，其納稅義務(wù)人為辦公樓抵押權(quán)人

D.廠房出租免租金期間，其納稅義務(wù)人為廠房產(chǎn)權(quán)所有人

【答案】D

【解析】選項(xiàng)A：房產(chǎn)融資租賃的，房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人為承租人;選項(xiàng)B：房屋產(chǎn)權(quán)出典的，房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為承典人;選項(xiàng)C:房產(chǎn)抵押的，房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。

【必考點(diǎn)2】房產(chǎn)稅稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)稅率

1.從價(jià)計(jì)征

按房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)征，稅率為1.2%。

2.從租計(jì)征

按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征，稅率為12%。

對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

(二)計(jì)稅依據(jù)

1.從租計(jì)征

房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

(1)房產(chǎn)租金收入，包括貨幣收入和實(shí)物收入。如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。

(2)租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

(3)出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑物的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

2.從價(jià)計(jì)征

依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計(jì)算繳納。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。

(1)對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)的原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值;對附屬設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。

(3)納稅人對原有房屋改、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。

3.特殊用途和形式的房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

(1)投資聯(lián)營的房產(chǎn)。

投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按照房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn)投資、收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，實(shí)際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應(yīng)由出租方按租金收入從租計(jì)征房產(chǎn)稅。

(2)融資租賃的房屋。

融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

(3)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)。

居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅;出租的，從租計(jì)征房產(chǎn)稅。

【4-單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的是( )。(2022年、2011年)

A.房產(chǎn)市值

B.房產(chǎn)余值

C.房產(chǎn)原值

D.房產(chǎn)租金

【答案】B

【解析】融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

(4)房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑。

包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、人防設(shè)施等，均應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。其中，對于與地上房屋相連的地下建筑，例如地下室、地下停車場等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。

自用的獨(dú)立地下建筑，按照以下方式計(jì)稅：

①地下建筑屬于工業(yè)用途的，以房屋原價(jià)的50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值;

②地下建筑屬于商業(yè)和其他用途的，以房屋原價(jià)的70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

【5-單選題】下列關(guān)于地下建筑涉及房產(chǎn)稅處理的表述中，正確的是( )。(2022年)

A.地下建筑出租的,以其租金收入為計(jì)稅依據(jù)

B.與地上相連的地下建筑應(yīng)單獨(dú)作為課稅對象征收房產(chǎn)稅

C.自用的工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70% ～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

D.房產(chǎn)原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由省級、計(jì)劃單列市土地管理部門確定

【解析】選項(xiàng)B：與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑物的規(guī)定計(jì)稅;選項(xiàng)C：獨(dú)立的地下建筑物作為工業(yè)用途的，以房屋原價(jià)的50% ~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值;選項(xiàng)D：房產(chǎn)原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和稅務(wù)部門在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。

【答案】A

【6-單選題】下列情形中，應(yīng)該從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的是( )。(2019年)

A.單位出租地下人防設(shè)施的

B.以勞務(wù)為報(bào)酬抵付房租的

C.以居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)進(jìn)行自營的

D.個(gè)人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的

【答案】C

【解析】選項(xiàng)A：單位出租地下人防設(shè)施的，從租計(jì)征房產(chǎn)稅;選項(xiàng)B：如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征;選項(xiàng)C：以居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)進(jìn)行自營的，依照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征;選項(xiàng)D：個(gè)人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，從租計(jì)征房產(chǎn)稅

【7-多選題】下列項(xiàng)目中，應(yīng)以房產(chǎn)租金作為計(jì)稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅的有( )。(2015年)

A.以融資租賃方式租入的房屋

B.以經(jīng)營租賃方式租出的房屋

C.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主自營的共有經(jīng)營性房屋

D.以收取固定收入、不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)方式投資的房屋

【答案】BD

【解析】選項(xiàng)A：融資租賃的房產(chǎn)，由承租人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅;選項(xiàng)B：以經(jīng)營租賃方式租出的房屋，以房產(chǎn)租金作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅;選項(xiàng)C：對居民住宅區(qū)內(nèi)自營的共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營的代管人或使用人按照房產(chǎn)的余值繳納房產(chǎn)稅;選項(xiàng)D：對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn)投資收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險(xiǎn)的，按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。

【8-多選題】下列關(guān)于房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的表述中，符合稅法規(guī)定的有( )。(2020年)

A.融資租賃房屋的，以房產(chǎn)余值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅

B.納稅人對原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值

C.房屋出典的，由承典人按重置成本計(jì)算繳納房產(chǎn)稅

D.經(jīng)營租賃房屋的，以評估價(jià)格計(jì)算繳納房產(chǎn)稅

【答案】AB

【解析】選項(xiàng)A：融資租賃房屋，本質(zhì)上是一種變相分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，因此在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅;選項(xiàng)C：產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)所有人已無權(quán)支配房屋，因此由承典人以房屋原值按規(guī)定扣除一定比例后的房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅;選項(xiàng)D：經(jīng)營租賃房屋的，由房屋產(chǎn)權(quán)所有人以取得的租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

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