如何看待BIM的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)用價(jià)值？

現(xiàn)今，基于BIM的現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)運(yùn)而生，BIM的超高精度數(shù)據(jù)分析和三維空間定位將成為解決運(yùn)營(yíng)問題的有力武器。BIM所帶來(lái)的不僅僅是運(yùn)營(yíng)各個(gè)階段的管理工作，更使整個(gè)運(yùn)營(yíng)具有可控性，BIM模型將是業(yè)主今后解決運(yùn)營(yíng)中所有問題的核心技術(shù)，起到至關(guān)重要的作用。

BIM在國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理中的發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)工程建設(shè)行業(yè)從2003年開始引進(jìn)BIM技術(shù)后，相繼“十一五”、“十三五”科技攻關(guān)計(jì)劃都開始注重BIM在我國(guó)的發(fā)展，大型的設(shè)計(jì)院、地產(chǎn)開發(fā)商、政府及行業(yè)協(xié)會(huì)等都積極響應(yīng)并協(xié)同在不同項(xiàng)目的不同程度上使用BIM技術(shù)，如上海中心大廈、銀川火車站、中央音樂學(xué)院音樂廳等典型項(xiàng)目。雖然BIM近幾年在我國(guó)有了顯著發(fā)展，但從項(xiàng)目中BIM應(yīng)用的階段來(lái)看，還普遍處在設(shè)計(jì)和施工階段，應(yīng)用到商業(yè)運(yùn)營(yíng)階段的案例甚少。

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傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理的弊端

現(xiàn)今，在開發(fā)商追求商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所帶來(lái)的高利潤(rùn)下，運(yùn)營(yíng)階段作為商業(yè)項(xiàng)目投資回收和盈利的主要階段，節(jié)約成本，降低風(fēng)險(xiǎn)，提升效率，達(dá)到穩(wěn)定有效的運(yùn)營(yíng)管理成為業(yè)主們首要追求的目標(biāo)。

顯然，傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)模式已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)今信息引領(lǐng)時(shí)代的浪潮，滿足不了各大商戶和消費(fèi)群體不斷更新?lián)Q代的營(yíng)銷模式和快節(jié)奏生活方式，更不能提供對(duì)進(jìn)行大型設(shè)施項(xiàng)目中大量流動(dòng)人群的安全保證。簡(jiǎn)單來(lái)說，傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理的弊端主要體現(xiàn)在成本大、缺乏主動(dòng)性和應(yīng)變性及總控性差等三個(gè)方面。

基于BIM的運(yùn)營(yíng)技術(shù)價(jià)值和應(yīng)用

BIM有效地整合了規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，施工管理階段的關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，完全無(wú)誤地將其導(dǎo)入了運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)庫(kù)，再結(jié)合相關(guān)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，使商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理更具有應(yīng)變性和可控性。同時(shí)通過對(duì)模型和模型信息的更新管理，運(yùn)營(yíng)方能夠準(zhǔn)確掌握資產(chǎn)設(shè)備的狀況，進(jìn)而對(duì)維修成本評(píng)估，設(shè)置不同的維護(hù)方案，提高設(shè)備維護(hù)的效率與水平。運(yùn)營(yíng)商可以視情況選擇維護(hù)方案，降低項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)維護(hù)成本，提高利潤(rùn)空間，獲得更大的收益。

BIM在商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中的主要應(yīng)用所示：設(shè)備的運(yùn)行和管控、建筑的能耗監(jiān)測(cè)和管控、安保和應(yīng)急疏散管理及數(shù)據(jù)分析和資料整合等。

1、設(shè)備的運(yùn)行和管控

BIM的三維可視化模型，可以幫助業(yè)主輕松地查詢、搜索、定位到其所需的設(shè)備，并且直觀地了解到設(shè)備的全部信息，這里的信息不僅僅是傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理下二維平面中的長(zhǎng)寬高，非幾何信息也可以清晰表達(dá)，如：設(shè)備的型號(hào)、生產(chǎn)日期、使用年限、采購(gòu)人員等。BIM模型不僅提供了完整的設(shè)備信息，可視化下的設(shè)備定位，將能夠把設(shè)備定位在一個(gè)點(diǎn)上，使精準(zhǔn)的設(shè)備安拆與維修變得簡(jiǎn)單。

通過BIM和相關(guān)運(yùn)營(yíng)技術(shù)的結(jié)合，可以便捷快速地進(jìn)行設(shè)備運(yùn)行檢查、維護(hù)和控制，同時(shí)系統(tǒng)使設(shè)備擬人化，具有感知功能，室內(nèi)外溫差，室內(nèi)有毒氣體的含量等達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，設(shè)備會(huì)自動(dòng)對(duì)管控中心發(fā)出警報(bào)。BIM技術(shù)下的運(yùn)營(yíng)管理使設(shè)備更智能化、更具生命力，這不僅加強(qiáng)了業(yè)主對(duì)設(shè)備的管理效率，還大大降低了應(yīng)查詢、定位、檢查設(shè)備的信息等所造成的勞動(dòng)力成本。

2、建筑的能耗監(jiān)測(cè)和管控

中國(guó)的建筑使用能耗占全社會(huì)總能耗約28%，其中商業(yè)項(xiàng)目的能耗更是驚人。基于BIM的運(yùn)營(yíng)能耗管理可以大大減少能耗，緩解上述問題。BIM可以全面了解建筑能耗水平，積累建筑物內(nèi)所有設(shè)備用能的相關(guān)數(shù)據(jù)，并進(jìn)行能耗分析和建筑運(yùn)行的節(jié)能優(yōu)化，從而促使建筑在平穩(wěn)運(yùn)行時(shí)達(dá)到能耗最小。

BIM還通過與物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算等相關(guān)技術(shù)的結(jié)合，將傳感器與控制器連接起來(lái)，對(duì)建筑物能耗進(jìn)行診斷和分析，當(dāng)形成數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告后可自動(dòng)管控室內(nèi)空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等所有用能系統(tǒng)，它所提供的實(shí)時(shí)能耗查詢、能耗排名、能耗結(jié)構(gòu)分析和遠(yuǎn)程控制服務(wù)，使業(yè)主對(duì)建筑物達(dá)到最智能化的節(jié)能管理，擺脫傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理下由建筑能耗大引起的成本增加。

3、安保和應(yīng)急疏散管理

在商業(yè)項(xiàng)目中，提供商業(yè)人群的安全保障是商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的基本前提。BIM技術(shù)所采用的主動(dòng)化應(yīng)急管理措施為應(yīng)急疏散提供了最快且最安全的解決保證，在發(fā)現(xiàn)異情時(shí)，業(yè)主可以通過控制平臺(tái)直觀地確定異情發(fā)生地點(diǎn)，控制設(shè)備運(yùn)行(如：及時(shí)切斷電氣開關(guān)，打開最近的消防龍頭等)防止異情擴(kuò)散，并且找出最安全、最便捷的疏散通道，BIM還可確定安保人員位置，快速地指導(dǎo)各個(gè)安保人員對(duì)人群進(jìn)行保護(hù)。

基于BIM技術(shù)的運(yùn)營(yíng)管理不光對(duì)應(yīng)急事件進(jìn)行快速指導(dǎo)，還可進(jìn)行應(yīng)急預(yù)案的模擬，如日常的火災(zāi)模擬、人員疏散模擬等，以此減少真正異情發(fā)生時(shí)，因組織不當(dāng)和管理失責(zé)所造成的巨大損失?？梢夿IM技術(shù)下的運(yùn)營(yíng)管理比傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理對(duì)將要發(fā)生的隱患更有預(yù)見性，對(duì)突發(fā)事件更具快速的應(yīng)變性。

4、數(shù)據(jù)分析和資料整合

商業(yè)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展離不開對(duì)數(shù)據(jù)的整合和分析，基于BIM和物聯(lián)網(wǎng)云計(jì)算技術(shù)進(jìn)行的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)資料分析，整合及共享將取代傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)以互聯(lián)網(wǎng)為依托的數(shù)據(jù)整集和傳遞過程，成為日后業(yè)主對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目總控的支撐和保障。

商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中不斷積累的大量數(shù)據(jù)是日后運(yùn)營(yíng)管理的基礎(chǔ)資料，BIM技術(shù)可以將資料進(jìn)行分門別類的整合，細(xì)化各個(gè)階段和步驟，對(duì)信息進(jìn)行最完整的保存和最便捷的共享，它還以最快捷的信息共享方式將各大商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目資料傳遞給總部，使總部實(shí)時(shí)了解項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，它的分類整合、精確分析及信息集成共享將能夠給予總部最快捷的決策支持，成為日后業(yè)主運(yùn)營(yíng)管理中最有效的決策依據(jù)。

BIM運(yùn)維管理是將BIM軟件整合，通過研發(fā)軟件和平臺(tái)接口，對(duì)軟件進(jìn)行二次開發(fā)將BIM模型信息共享與傳遞，以期達(dá)到項(xiàng)目在不同階段、不同參與方之間信息整合、共享和轉(zhuǎn)換的結(jié)果，這也就是BIM技術(shù)的核心所在。而目前BIM運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)、案例很少，而以BIM技術(shù)為核心的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理將能夠解決傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理中難以克服的問題，有利于業(yè)主在商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中樹立良好的產(chǎn)業(yè)形象，并帶來(lái)更多的盈利。

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